Obligación de mantener los terrenos y las construcciones en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.

RECOMENDACION:

Garantizar el cumplimiento de la obligación que tienen los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, al amparo del artículo 15 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

Fecha: 09/10/2020
Administración: Provincia de València/Valencia. Ayuntamiento de Villanueva de Castellón
Respuesta: Rechazada
Queja número: 20002354

 

SUGERENCIA:

1. Resolver de forma expresa el recurso de reposición formulado por la reclamante para así dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 21 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. La resolución debe ser comprensiva de todos y cada uno de los aspectos alegados por la recurrente, y deberá estar suficientemente motivada, de conformidad con el artículo 35 del mismo texto legal. Finalmente, aquella debe notificarse a la interesada en los términos establecidos en el artículo 40 y siguientes de la misma ley.

Fecha: 09/10/2020
Administración: Provincia de València/Valencia. Ayuntamiento de Villanueva de Castellón
Respuesta: Aceptada
Queja número: 20002354

 

SUGERENCIA:

2. Dictar una nueva orden de ejecución dirigida en esta ocasión a los legítimos propietarios del inmueble de las actuaciones que sean precisas para garantizar que aquel reúna las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público exigibles, con advertencia de las facultades municipales en caso de incumplimiento, todo ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 180 y 182 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana.

Fecha: 09/10/2020
Administración: Provincia de València/Valencia. Ayuntamiento de Villanueva de Castellón
Respuesta: Rechazada
Queja número: 20002354

 


Obligación de mantener los terrenos y las construcciones en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.

Se ha recibido escrito de doña(…..) en el que formula alegaciones en relación con la información remitida por ese Ayuntamiento  el 11 de agosto de 2020 referida a la queja arriba indicada. En esencia dice lo siguiente:

1. Afirma que el informe municipal parece hacerle a ella responsable de la situación, cuando ella es quien está padeciendo los daños y perjuicios provocados por la pasividad de los propietarios de la edificación colindante a la suya.

2.- Quiere hacer constar que no cuestiona la declaración de ruina del inmueble, sino la improcedencia de dirigir la orden de ejecución de medidas a su persona, dado que no es propietaria de ese inmueble, sino del adyacente al mismo (el situado a su oeste). Tampoco dispone de la posesión, ni del uso y disfrute de dicha vivienda.

3.- Tal y como se acredita de la documentación que ha aportado tanto a esta institución como a ese Ayuntamiento, mediante escritura de herencia de sus padres D. (…..9 y Dª (…..), otorgada ante el Notario D. (…..), adquirió la propiedad de un terreno rústico en la que existe una casita, (inventario de bienes gananciales número 10 de la escritura).

En su fundamento 8, el técnico municipal que suscribe el informe remitido a esta institución se refiere a dos unidades constructivas destinadas a vivienda. Las edificaciones son físicamente independientes, están claramente delimitadas y disponen de diferentes accesos.

4.- Tampoco parece existir coincidencia con las dimensiones del inmueble que es de su propiedad y el inmueble afectado por la declaración de ruina. Tanto la escritura del inmueble como el Registro de la Propiedad reflejan que la casita de su propiedad ocupa 40 metros cuadrados. En la descripción que se realiza en el informe municipal, se define una vivienda de una superficie construida de 115 metros cuadrados: una vivienda de 80 metros cuadrados y un almacén de 35 metros cuadrados, según datos del registro catastral.

En la nota simple informativa emitida por el Registro de la Propiedad de Alberic se determina expresamente que la finca no está coordinada gráficamente con el Catastro, de conformidad con los artículos 9, 10 y 199 de Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la Ley 13/ 2015 de 24 de junio.

5.- En la escritura de la propiedad del inmueble y en el Registro de la Propiedad, tanto el Notario como la Registradora de la Propiedad, determinan que la vivienda de su propiedad ”linda por el este con una propiedad de herederos Genero Soro Catalá”, que es el inmueble que se encuentra en estado ruinoso.

6.- D. (…..), y posteriormente sus herederos, han ejercido la posesión del inmueble objeto de la declaración de ruina de forma pacífica y continuada hasta la actualidad. Además, los herederos han ejercido dicho derecho de forma pública, produciendo un poder inmediato y directo sobre ella. Como prueba de ello, recientemente instalaron un cartel en su fachada para anunciar que se prohíbe el paso por ser una propiedad privada. Asegura la autora de la queja que ha intentado en repetidas ocasiones conciliar, sin éxito, una solución con los herederos de D. (…..) quienes, a pesar de confirmar ser los propietarios de dicho inmueble, han manifestado no estar dispuestos a adoptar ningún tipo de medidas correctoras.

7.- El 20 de agosto de 2020 la Sra. (…..) presentó un recurso de reposición en ese Ayuntamiento (registro de entrada número …..) contra el Decreto de Alcaldía número 2020-…… de fecha 7 de agosto de 2020 por el que se dicta orden de ejecución de medidas cautelares necesarias para garantizar la seguridad del inmueble polígono …, parcela …, partida …… En dicho recurso se da traslado, con mayor detalle, de las contradicciones existentes y se acredita que el inmueble afectado no es de su propiedad, sino de los herederos de D. (…..).

Asegura que hasta la fecha y a pesar del que ya ha transcurrido el plazo máximo legal establecido para dictar y notificar la resolución del recurso de reposición, este aún no ha sido resuelto por ese Ayuntamiento y además tampoco tiene constancia de que esa Entidad local haya valorado la posibilidad de dirigirse a los propietarios, con el fin de corroborar la veracidad de los hechos expuestos en el recurso.

Por todo lo anterior, considera que ese Ayuntamiento está actuando irregularmente en el ejercicio de sus funciones, y solicita la intervención del Defensor del Pueblo para que inste a ese Ente local a iniciar los trámites oportunos para ordenar a los propietarios, los herederos de D. (…..), la ejecución de las medidas cautelares necesarias para garantizar la seguridad del inmueble, tal y como se señala en el Decreto de Alcaldía número 2020- ….. de fecha 7 de agosto de 2020.

Consideraciones

1. En primer lugar sobre la tramitación del recurso de reposición presentado por la interesada se recuerda a ese Ayuntamiento que el plazo máximo previsto en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas para dictar y notificar la resolución del mismo es de un mes (artículo 124), plazo que ha trascurrido a fecha de hoy. Ese Ayuntamiento tiene la obligación de servir con objetividad los intereses generales y actuar de acuerdo con los principios de eficacia, celeridad, buena fe, confianza legítima y buena administración, que comprende el derecho de la ciudadanía a que sus asuntos sean resueltos en un plazo razonable. Se está ante una de las manifestaciones legislativas del derecho a obtener una resolución expresa dentro de plazo.

Además el citado principio de eficacia exige de las Administraciones públicas que se cumplan razonablemente las expectativas que la sociedad demanda, entre ellas el deber de resolver expresamente las solicitudes y recursos, ya que el conocimiento de la fundamentación de las resoluciones es presupuesto inexcusable para la defensa de sus derechos e intereses legítimos. Por su parte, el principio de celeridad impone a la Administración su impulso de oficio por el titular de la unidad administrativa encargada, que debe adoptar las medidas necesarias para evitar toda anormalidad o retraso.

Conviene destacar también que el personal al servicio de las administraciones públicas que tenga a su cargo el despacho de los asuntos, así como los titulares de los órganos administrativos competentes para instruir y resolver son directamente responsables, en el ámbito de sus competencias del cumplimiento de la obligación legal de dictar resolución expresa en plazo. El incumplimiento de dicha obligación dará lugar a la exigencia de responsabilidad disciplinaria, sin perjuicio de la que hubiere lugar de acuerdo con la normativa aplicable (artículo 21.6 de la Ley 39/2015).

2. Finalmente, se recuerda una vez más que el artículo 17.2 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril dispone que el Defensor del Pueblo, en cualquier caso, velará por que la Administración resuelva expresamente, en tiempo y forma, las peticiones y recursos que le hayan sido formulados, cumpliendo así lo establecido en el artículo 21 de la Ley 39/2015. En el ejercicio de esta prerrogativa esta institución considera que la Sra. (……), como recurrente, tiene derecho a que se resuelva expresamente el recurso de reposición que presentó y a que se motive el sentido de tal resolución ya que, de lo contrario, se le estaría causando indefensión, lo que vulneraría los artículos 24 y 103 de la Constitución, que consagran el principio de tutela judicial efectiva y sometimiento de las administraciones públicas a la ley y al Derecho.

3. Por otro lado, la Sra. (…..) denunciaba en su escrito inicial el lamentable estado de conservación en el que se encuentra el inmueble colindante al suyo. En concreto alegaba que supone un peligro para las personas que por allí transitan debido al riesgo de desprendimientos (la cubierta de la finca se ha desplomado) y a los problemas de insalubridad por la acumulación de escombros y cascotes. A pesar de las denuncias presentadas, ese Ayuntamiento nunca ha adoptado medidas y cuando recientemente ha dictado orden de ejecución, la misma se ha dirigido contra la reclamante cuando ni siquiera es propietaria del inmueble.

A juicio de esta institución en la documentación aportada por la autora de la queja, se acredita fehacientemente que en efecto, ella no es titular del inmueble y de hecho el catastro, fuente en la que se ha basado ese Ayuntamiento para dictar dicha orden de ejecución, no determina titularidades puesto que es un registro meramente tributario. Por tanto, la orden de ejecución debe dirigirse contra los legítimos propietarios pues es claro que la Sra. (…..) no puede efectuar los trabajos ordenados por ese Ayuntamiento en un inmueble que no es de su titularidad.

4. Se recuerda una vez más que los legisladores autonómicos han regulado de forma común la potestad de las entidades locales de imponer órdenes de ejecución para conservar y mantener terrenos, construcciones y edificios en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro. Las actuaciones sobre las construcciones y edificios son evidentes cuando estos precisan obras de rehabilitación, reforma o simple mantenimiento y para ello deben imponerse órdenes de ejecución.

Como ya se indicó el deber de conservación viene contemplado en la normativa urbanística como uno de los deberes que integran el estatuto de la propiedad y obliga a los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones a conservar y mantener estos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. En concreto, el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en su artículo 15 contempla que el derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende, entre otros, el deber de conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos. Por su parte, a nivel autonómico el artículo 180.1 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (en adelante LOTUP), reconoce la obligación de conservación en estos términos: “Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras necesarios para conservar o rehabilitar en ellos las condiciones imprescindibles de habitabilidad, seguridad, funcionalidad o uso efectivo que permitirían obtener la licencia administrativa de ocupación para el destino que les sea propio”.

5. Si este deber es incumplido, como parece que ha ocurrido en este supuesto concreto, debe ser exigido por la autoridad municipal, la cual tras efectuar la oportuna visita de inspección debe ordenar que se lleven a cabo las actuaciones necesarias para alcanzar dicho fin. Así, el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, debe dictar órdenes de ejecución para obligar a los propietarios de bienes inmuebles a realizar los trabajos necesarios para conservar en aquellos las condiciones derivadas de los deberes de uso y conservación. En concreto el artículo 182 LOTUP recoge dentro de las obligaciones del Ayuntamiento la de dictar las órdenes de ejecución de obras de reparación, conservación y rehabilitación de los edificios deteriorados y de los inmuebles que estén en condiciones deficientes para ser utilizados.

Y el apartado 5 del citado artículo 182 dispone que el incumplimiento injustificado de la orden de ejecución faculta al Ayuntamiento para adoptar cualquiera de estas medidas:

a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado, hasta el límite del deber de conservación.

En cumplimiento de la función social de la propiedad, si el propietario hiciera caso omiso de dos requerimientos consecutivos de la administración, el alcalde quedará habilitado para acordar la declaración de utilidad pública o interés social del inmueble e iniciar el procedimiento de su expropiación. La propiedad será restituida en su derecho cuando el titular de la misma, tras acreditar su título, solicite la licencia municipal pertinente en el caso de edificación o rehabilitación y haya satisfecho los gastos generados por la ejecución subsidiaria, en el caso que esta haya sido llevada a cabo por la Administración.

b) Imposición de hasta diez multas coercitivas, con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, de un décimo del coste estimado de las obras ordenadas. El importe de las multas coercitivas se destinará preferentemente a cubrir los gastos que genere la ejecución subsidiaria de la orden incumplida, y se impondrán con independencia de las sanciones que corresponda por la infracción o infracciones cometidas.

c) Convocatoria de procedimiento de ejecución sustitutoria, en los términos establecidos para los programas de actuación aislada en sustitución del propietario por incumplimiento del deber de edificar.

En suma, la legislación urbanística atribuye a los ayuntamientos la competencia de vigilar el cumplimiento del deber legal de conservación y rehabilitación que los propietarios tienen respecto de los terrenos y construcciones cuya titularidad ostenten. Conforme a dicha normativa, las autoridades administrativas locales están legitimadas para dictar las oportunas órdenes de ejecución, requiriendo a los propietarios para que realicen las operaciones necesarias a fin de restablecer el estado de conservación, seguridad y salubridad que parece haberse conculcado.

6. Además, en este tipo de situaciones no se dirimen intereses particulares, como parece sugerir ese Ayuntamiento, sino generales, y mediante la actuación de los poderes públicos pueden evitarse situaciones de riesgo. Por tanto, ese Consistorio sí tiene competencia para intervenir en el asunto objeto de las denuncias que ha presentado la Sra. (…..) y ello con independencia de los problemas de índole civil que se puedan producir entre los propietarios de los inmuebles, ya que estas cuestiones privadas no pueden servir de excusa para que no se cumpla con el deber que la legislación impone, como se ha expuesto más arriba.

7. Pero es que además aunque la obligación de cumplir con las órdenes de ejecución recae sobre el propietario del inmueble, sin embargo, la orden de conservación se dirige propiamente contra esos bienes inmuebles, en este caso la vivienda cuyo deficiente estado de conservación denunciaba la reclamante, y tiene como fin perseguir su rehabilitación. En todo caso, la fijación de la responsabilidad es real y objetiva, responde a las circunstancias del objeto, terreno o edificación. Si el inmueble no se encuentra en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, ese Ayuntamiento puede y debe ordenar la ejecución de los trabajos que sean necesarios para garantizar su seguridad, y ello con independencia de que sus titulares estén o no localizados.

Además, en caso de que se desconociera su identidad, debería iniciar actuaciones para identificarlos e instarles a que cumplan con sus obligaciones. Y finalmente en el caso de inactividad de las particulares para hacer frente a estos deberes la Administración municipal está obligada a intervenir.

En suma, el hecho de que los propietarios de la vivienda sean desconocidos o no conste de manera clara la propiedad, no constituye obstáculo alguno para cumplir los deberes de conservación por razones de seguridad, salubridad y ornato. De no comparecer los posibles propietarios citados por edictos en el BOP y en el Tablón de Edictos, se efectuará por ejecución subsidiaria. Los gastos, si es preciso, serán cobrados por la vía de apremio, llegando incluso al embargo y venta de la finca.

Para ello, es preciso que esa Entidad local dicte una nueva orden de ejecución contra los legítimos propietarios del inmueble y, en caso de que estos no comparezcan, ello permitirá posteriormente la ejecución subsidiaria y, si es preciso, utilizar la vía de apremio para reintegrarse los gastos, pudiendo llegar incluso al embargo y venta del inmueble.

8. Si ese Ayuntamiento no adopta las medidas señaladas en los párrafos precedentes y se produce algún percance o se atenta contra la salud y seguridad de las personas, cualquier afectado podría exigir la responsabilidad patrimonial de esa Administración local.

Decisión

1ª De conformidad con los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, del Defensor del Pueblo, y a fin de que ese Ayuntamiento la tenga en cuenta para casos futuros, se ha resuelto formular la siguiente:

RECOMENDACIÓN

Garantizar el cumplimiento de la obligación que tienen los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, al amparo del artículo 15 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

2ª Asimismo, y para este caso concreto, se formulan las siguientes:

SUGERENCIAS

1. Resolver de forma expresa el recurso de reposición formulado por la reclamante para así dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 21 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. La resolución debe ser comprensiva de todos y cada uno de los aspectos alegados por la recurrente, y deberá estar suficientemente motivada, de conformidad con el artículo 35 del mismo texto legal. Finalmente, aquella debe notificarse a la interesada en los términos establecidos en el artículo 40 y siguientes de la misma ley.

2. Dictar una nueva orden de ejecución dirigida en esta ocasión a los legítimos propietarios del inmueble de las actuaciones que sean precisas para garantizar que aquel reúna las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público exigibles, con advertencia de las facultades municipales en caso de incumplimiento, todo ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 180 y 182 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana.

Se agradece de antemano su colaboración y se solicita, de conformidad con el artículo 30 de la Ley Orgánica, que a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no la RECOMENDACIÓN y las SUGERENCIAS, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa.

Le saluda muy atentamente,

Francisco Fernández Marugán

Defensor del Pueblo (e.f.)


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