Obligación de mantener en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público toda clase de terrenos.

RECOMENDACION:

Garantizar el cumplimiento de la obligación que tienen los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, al amparo del artículo 15 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

Fecha: 06/04/2021
Administración: Provincia de Alacant/Alicante. Ayuntamiento de Torrevieja
Respuesta: Aceptada
Queja número: 19012722

 

SUGERENCIA:

Iniciar las actuaciones tendentes a la ejecución forzosa de la orden de ejecución incumplida y adoptar para ello alguna de las medidas previstas en el apartado 5 del artículo 182 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana a fin de garantizar la definitiva materialización de las obras ordenadas en el Decreto de 12 de agosto de 2019.

Fecha: 06/04/2021
Administración: Provincia de Alacant/Alicante. Ayuntamiento de Torrevieja
Respuesta: En trámite
Queja número: 19012722

 

SUGERENCIA:

Dar una respuesta expresa y motivada a los escritos presentados el 3 de abril de 2018 y 15 de abril de 2019 y dar traslado a la denunciante de las resoluciones dictadas en este expediente.

Fecha: 06/04/2021
Administración: Provincia de Alacant/Alicante. Ayuntamiento de Torrevieja
Respuesta: Aceptada
Queja número: 19012722

 


Obligación de mantener en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público toda clase de terrenos.

Se ha recibido su escrito referido a la queja arriba indicada.

Consideraciones

1. El Sr. (…..) denunciaba el deficiente estado de conservación en el que se encuentra la vivienda situada encima de la suya, concretamente en la calle….., .. – …

En comunicación de 13 de febrero de 2020 esta institución realizaba unas consideraciones a esa Alcaldía y solicitaba que remitiera información en la que se valorasen dichas consideraciones y se confirmase “si transcurrido el plazo otorgado al propietario de la vivienda, se había dado cumplimiento al Decreto de Alcaldía de 12 de agosto de 2019, ejecutando la totalidad de los trabajos ordenados”.

Se recuerda que en la parte dispositiva de dicho decreto se resolvía lo siguiente:

“1.- Ordenar a los propietarios del inmueble sito en calle ….., .., …, la retirada inmediata de los elementos susceptibles de desprendimiento, bajo dirección técnica adecuada, y justificar el cumplimiento de este punto mediante la presentación de certificado del técnico interviniente al respecto. Plazo diez días.

2. – Ordenar a los propietarios del inmueble sito en calle …, .., …., la presentación de un estudio y proyecto (o documentación técnica apropiada a la intervención) que comprenda las obras a realizar para devolver al inmueble la seguridad, salubridad, ornato público y decoro exigible por la ley en el plazo de dos meses.

3.- Ordenar a los propietarios del inmueble sito en calle ….., .., …, la ejecución de la obra definida en el proyecto (o documentación técnica adecuada a la intervención) para devolver al inmueble la seguridad, salubridad, ornato público y decoro exigible por la Ley en un plazo de seis meses.

4.- Notificar estos acuerdos a los interesados”.

– En caso de que no se hubieran ejecutado los trabajos, se solicitaba a ese ayuntamiento que indicase las medidas adoptadas para garantizar dicho cumplimiento. También se solicitaba que remitiera copia del Decreto de Alcaldía de 12 de agosto de 2019 así como de cualquiera otra resolución que, por este asunto, se hubiera dictado con posterioridad.

– Finalmente se solicitaba que confirmase si había dado una respuesta expresa a las denuncias presentadas por Dª (…..) y, por tanto, si le había comunicado las actuaciones llevadas a cabo.

La información trasladada por ese ayuntamiento no es completa y, desde luego, no da respuesta a la totalidad de las cuestiones planteadas ni se facilita la documentación solicitada. Remite esa entidad local un Decreto de Alcaldía dictado el 5 de febrero de 2021 pero nada se indica sobre el resto de las cuestiones.

2. Debe recordarse que el artículo 19 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, establece la obligación de todos los poderes públicos de auxiliar, con carácter preferente y urgente, al Defensor del Pueblo, en las actuaciones que lleve a cabo, lo que implica atender a sus requerimientos de informe en tiempo y forma. Asimismo, dicha colaboración se extiende a la obligación de que en los informes que esa corporación municipal deba remitir se tengan en cuenta las precisiones que se le hubieran solicitado por el Defensor del Pueblo. Por ello, se reitera la necesidad de que ese ayuntamiento se pronuncie explícitamente sobre todos estos aspectos concretos de la queja.

Además, se recuerda también que es función de los órganos municipales, y singularmente de la alcaldía, coordinar el funcionamiento de los distintos servicios bajo su dirección. El Defensor del Pueblo dirigió su petición de información al ayuntamiento por vía de su representación ordinaria, que es la alcaldía. Por ello, debe ser contestada por esta, aunque para ello deba recabar informes a otros departamentos dependientes de ella, a fin de ofrecer una información total y no parcial.

3. En cuanto al fondo del asunto, no aclara ese ayuntamiento si va a actuar con arreglo a las recomendaciones efectuadas por la arquitecta municipal en su informe de 28 de enero de 2021. En dicho informe se reconoce sin ambages que hay un incumplimiento injustificado de la orden de ejecución ya que no se ha dado cumplimiento a las medidas ordenadas por Decreto de Alcaldía de 12 de agosto de 2019. Además, sugiere que se adopte alguna de las medidas a las que se refiere el artículo 182.5 de la LOTUP, recomendando la imposición de las multas coercitivas. Asimismo, estima que debe informarse a la denunciante y remitir copia a esta institución de las resoluciones adoptadas.

A pesar de la contundencia con la que se expresa la arquitecta municipal, ello no parece haber motivado una reacción por parte de ese ayuntamiento en el marco de las potestades administrativas que tiene atribuidas de garantizar el restablecimiento de la legalidad urbanística, en aquellos casos, como el que nos ocupa, en los que la misma haya sido infringida.

4. Los legisladores autonómicos han regulado de forma común la potestad de las entidades locales de imponer órdenes de ejecución para conservar y mantener terrenos, construcciones y edificios en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro. Las actuaciones sobre las construcciones y edificios son evidentes cuando estos precisan obras de rehabilitación, reforma o simple mantenimiento, como es el caso, y para ello deben imponerse órdenes de ejecución.

El deber de conservación viene contemplado en la normativa urbanística como uno de los deberes que integran el estatuto de la propiedad y obliga a los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones a conservar y mantener estos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. En concreto, el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en su artículo 15 contempla que el derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende, entre otros, el deber de conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos. Por su parte, a nivel autonómico el artículo 180.1 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (en adelante LOTUP), reconoce la obligación de conservación en estos términos: “Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras necesarios para conservar o rehabilitar en ellos las condiciones imprescindibles de habitabilidad, seguridad, funcionalidad o uso efectivo que permitirían obtener la licencia administrativa de ocupación para el destino que les sea propio”.

5. Si este deber es incumplido, como ha ocurrido en este supuesto concreto, debe ser exigido por la autoridad municipal, la cual tras efectuar la oportuna visita de inspección debe ordenar que se lleven a cabo las actuaciones necesarias para alcanzar dicho fin. Así, el ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, debe dictar órdenes de ejecución para obligar a los propietarios de bienes inmuebles a realizar los trabajos necesarios para conservar en aquellos las condiciones derivadas de los deberes de uso y conservación. En concreto el artículo 182 LOTUP recoge dentro de las obligaciones del ayuntamiento la de dictar las órdenes de ejecución de obras de reparación, conservación y rehabilitación de los edificios deteriorados y de los inmuebles que estén en condiciones deficientes para ser utilizados.

Y el apartado 5 del citado artículo 182 dispone que el incumplimiento injustificado de la orden de ejecución faculta al ayuntamiento para adoptar cualquiera de estas medidas:

a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado, hasta el límite del deber de conservación.

En cumplimiento de la función social de la propiedad, si el propietario hiciera caso omiso de dos requerimientos consecutivos de la administración, el alcalde quedará habilitado para acordar la declaración de utilidad pública o interés social del inmueble e iniciar el procedimiento de su expropiación. La propiedad será restituida en su derecho cuando el titular de la misma, tras acreditar su título, solicite la licencia municipal pertinente en el caso de edificación o rehabilitación y haya satisfecho los gastos generados por la ejecución subsidiaria, en el caso que esta haya sido llevada a cabo por la administración.

b) Imposición de hasta diez multas coercitivas, con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, de un décimo del coste estimado de las obras ordenadas. El importe de las multas coercitivas se destinará preferentemente a cubrir los gastos que genere la ejecución subsidiaria de la orden incumplida, y se impondrán con independencia de las sanciones que corresponda por la infracción o infracciones cometidas.

c) Convocatoria de procedimiento de ejecución sustitutoria, en los términos establecidos para los programas de actuación aislada en sustitución del propietario por incumplimiento del deber de edificar.

6. Hay que insistir en que el cumplimiento de la función pública para el control de la conservación y rehabilitación de las edificaciones nunca debe quedar al albur de la voluntad de las personas obligadas. En ese contexto la administración municipal tiene la prerrogativa y potestad irrenunciable de garantizar el cumplimiento de las órdenes de ejecución dictadas para exigir el cumplimiento de los deberes de conservación y mantenimiento de los inmuebles que son legalmente exigibles.

En casos como este, ante el incumplimiento injustificado del obligado, la administración municipal debe actuar con firmeza hasta el definitivo cumplimiento de la orden de ejecución dictada. Para ello, como se ha dicho, dispone de diferentes mecanismos que le dota la legislación urbanística contemplados en el citado artículo 182.5 de la Ley 5/2014. Sin embargo, en este caso, pese a que ha transcurrido más de un año y medio desde que se dictase la orden de ejecución en agosto de 2019, y la aparente falta de voluntad por parte del infractor a proceder a su cumplimiento, no consta que ese ayuntamiento haya puesto en marcha alguno de los mecanismos citados.

Y debe advertirse finalmente que si esa entidad local no adopta las medidas señaladas en los párrafos precedentes y se produce algún percance o se atenta contra la salud y seguridad de las personas, cualquier afectado podría exigir la responsabilidad patrimonial de esa administración local.

Decisión

1ª De conformidad con los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, del Defensor del Pueblo, y a fin de que ese ayuntamiento la tenga en cuenta para casos futuros, se ha resuelto formular la siguiente:

RECOMENDACIÓN

Garantizar el cumplimiento de la obligación que tienen los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, al amparo del artículo 15 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

2ª Asimismo, y para este caso concreto, se formulan las siguientes:

SUGERENCIAS

1. Iniciar las actuaciones tendentes a la ejecución forzosa de la orden de ejecución incumplida y adoptar para ello alguna de las medidas previstas en el apartado 5 del artículo 182 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana a fin de garantizar la definitiva materialización de las obras ordenadas en el Decreto de 12 de agosto de 2019.

2. Dar una respuesta expresa y motivada a los escritos presentados el 3 de abril de 2018 y 15 de abril de 2019 y dar traslado a la denunciante de las resoluciones dictadas en este expediente.

3ª   Finalmente, y a fin de que ese ayuntamiento lo tenga en cuenta en las comunicaciones futuras que dirija a esta institución, se formula el siguiente:

RECORDATORIO DE DEBERES LEGALES

Remitir la información solicitada, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, que establece la obligación de todos los poderes públicos de auxiliar, con carácter preferente y urgente, al Defensor del Pueblo en sus actuaciones.

Se agradece de antemano su colaboración y se solicita, de conformidad con el artículo 30 de la Ley Orgánica, que, a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no las RESOLUCIONES, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa.

Le saluda muy atentamente,

Francisco Fernández Marugán

Defensor del Pueblo (e.f.)


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