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Cumplimiento de unas de ejecuciones urbanísticas

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Texto

Se ha recibido su escrito relativo a la queja arriba indicada.

Consideraciones

1. Se ha de recordar una vez más a ese Ayuntamiento que a pesar del tiempo trascurrido desde que se aprobó en 2009 el Plan Parcial Sector 1 “Los Viveros”, el ámbito no se ha ejecutado. De hecho reconoce esa Alcaldía que las obras están paralizadas desde 2012.

En el sistema de compensación son los propietarios constituidos en Junta los que asumen el desarrollo del ámbito. Es obvio que en este caso ha transcurrido sobradamente el plazo previsto en el plan para que estos propietarios lleven a cabo la ejecución urbanística. Por tanto, al margen de valorar de forma positiva los intentos que está haciendo ese Ayuntamiento para buscar una solución al problema, dicha solución parece lejana. Por ello, esa Entidad local está obligada a adoptar las medidas que la legislación urbanística pone a su disposición, precisamente para garantizar la efectiva ejecución de este desarrollo urbanístico y del planeamiento, que aprueba esa Administración municipal. Se trata de la sustitución del sistema de compensación por otro de gestión pública (expropiación o ejecución forzosa) o mixta (cooperación), previa tramitación, si procediera, de un expediente de declaración de incumplimiento de los deberes urbanísticos a los propietarios del ámbito.

2. El artículo 3 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, fija como principio esencial que los poderes públicos promoverán las condiciones para que los derechos y deberes de los ciudadanos sean reales y efectivos adoptando las medidas de ordenación territorial y urbanística que procedan para asegurar un resultado equilibrado, favoreciendo o conteniendo, según los casos, el proceso de transformación del suelo. El artículo 4 atribuye a las Administraciones la dirección y el control del proceso urbanístico en sus fases de ocupación, urbanización, construcción o edificación y utilización del suelo por cualesquiera sujetos, públicos y privados. Resulta preciso que esa Administración local ejerza estas competencias con carácter inmediato adoptando las medidas precisas para garantizar la gestión de este sector, dado que hasta la fecha no se ha promovido mediante la iniciativa particular. Para ello, el Ayuntamiento debe tomar como referencia los plazos que haya previsto el plan para la gestión de la actuación urbanizadora.

Por su parte, el artículo 1.2 del Reglamento de Gestión Urbanística establece que las Administraciones suscitarán, en la medida más amplia posible, la iniciativa privada y la sustituirán cuando ésta no alcanzase a cumplir los objetivos necesarios, con las compensaciones que la Ley establece. Y el artículo 155 de dicho texto determina que el sistema de actuación establecido en el plan o programa de actuación o fijado al delimitar el polígono o unidad de actuación podrá ser sustituido, de oficio o a petición de los interesados, sujeto en todo caso a los mismos trámites que los establecidos en este Reglamento para la delimitación de polígonos.

El artículo 103 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, dispone que la sustitución del sistema de compensación conforme al que deba desarrollarse o esté desarrollándose la ejecución del planeamiento por un sistema de ejecución pública acordada de oficio podrá tener lugar por incumplimiento de los deberes, obligaciones y compromisos inherentes al sistema de compensación que impida o dificulte apreciablemente la conclusión de la ejecución con perjuicio grave para el interés público o para los intereses legítimos de terceros. El incumplimiento deberá ser declarado en procedimiento dirigido a tal fin, en el que deberá darse audiencia a los interesados y celebrarse información pública por plazo  mínimo de veinte días. El procedimiento podrá terminarse mediante convenio, en el que podrá preverse, en las condiciones que al efecto se precisen, la continuación en el proceso urbanizador y edificatorio de las personas habilitadas para la ejecución y de los propietarios de suelo intervinientes en el sistema sustituido que así lo deseen. La sustitución del sistema de compensación comportará la pérdida en favor del Municipio de las garantías que hubieran sido constituidas.

3. En este caso ha transcurrido sobradamente el plazo, sin que al parecer los propietarios constituidos en Junta de Compensación hayan cumplimentado su deber, lo que legitimaría a esa Administración local a sustituir el sistema de compensación por otro más efectivo. El artículo 156 del Reglamento de Gestión Urbanística prevé también la aplicación de la expropiación como instrumento de gestión urbanística para los casos en que se produzca un incumplimiento de la función social de la propiedad, esto es el incumplimiento de las obligaciones de la Junta de Compensación o del propietario único, que se determinará por la Administración, previo expediente en el que se señalen las causas del incumplimiento y se dé audiencia a la Junta o al propietario único. Por tanto, dentro del sistema de compensación es posible la expropiación por el mero hecho de incumplirse los deberes inherentes al propio sistema.

Y el artículo 125 de la Ley 9/2001, que regula las características del sistema de ejecución forzosa dispone que en este la Administración actuante culmina subsidiariamente la actividad de ejecución aún pendiente, en sustitución, por cuenta y cargo de la entidad o persona directamente responsables de dicha ejecución hasta el momento de la aplicación de dicho sistema. La aplicación del sistema de ejecución forzosa requerirá la declaración del incumplimiento de cualquiera de los deberes legales y las obligaciones inherentes del sistema de compensación sustituido, incluso los referidos a plazos, previo procedimiento en el que deberá oírse a la entidad o persona responsable y, en todo caso, a los propietarios. Esta declaración, con fijación del sistema de ejecución forzosa, supondrá la afectación legal de todos los terrenos, construcciones y edificaciones, así como de los derechos, al cumplimiento de dicho sistema, siendo inscribible en el Registro de la Propiedad, a cuyo efecto deberá comunicarse a éste para que se haga constar mediante nota marginal

En suma, la propia legislación urbanística pone a disposición de ese Ayuntamiento dispositivos suficientes para garantizar el desarrollo urbanístico del Sector I “Los Viveros”, como se ha expuesto.

4. Se comprenden las limitaciones que la crisis económica puede suponer para la disposición de fondos municipales con que abordar la ejecución; sin embargo, los años transcurridos desde que la Sra. (…..) viene demandando una solución a su problema exigen que el Ayuntamiento impulse con más diligencia las actuaciones procedentes para alcanzar dicho fin. El urbanismo es una función pública, su meta la satisfacción de un interés público, esto es la correcta ordenación de la ciudad. Los particulares asumen unos deberes y facultades en el sistema de compensación, y la Administración debe actuar con diligencia requiriendo a la Junta el cumplimiento de dichos deberes. Actuando de otra forma no se cumplimentan los trámites necesarios para crear suelo edificable, se dificulta y retrasa la ejecución del planeamiento y, en suma, se contribuye de forma decisiva al encarecimiento del suelo.

Decisión

De conformidad con los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, reguladora del Defensor del Pueblo, se formula a ese Ayuntamiento la siguiente:

SUGERENCIA

Acordar la sustitución del sistema de actuación por compensación a otro de gestión pública (expropiación o ejecución forzosa) o mixta (cooperación), al haber incumplido los propietarios sus deberes en los plazos establecidos por el planeamiento para desarrollar el Sector I “Los Viveros”.

Se solicita, de conformidad con el artículo 30 de la Ley Orgánica, que a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no la SUGERENCIA, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa.

Le saluda muy atentamente,

Francisco Fernández Marugán

Defensor del Pueblo (e.f.)