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Se ha recibido escrito de ese ayuntamiento, referido a la queja arriba indicada.

Consideraciones

1. Se ha de recordar a esa Alcaldía que la Sra. (…) señalaba en su escrito que lleva años denunciando el deficiente estado de conservación y ruina en el que se encuentra el inmueble colindante al suyo. De hecho era tal su estado ruinoso que existía un alto riesgo de derrumbe y desprendimientos de escombros, cascotes, tejas, etc., pudiendo ocasionar daños a personas y bienes. Además, añadía que el inmueble se estaba hundiendo sobre la parcela de su propiedad y las raíces de las plantas que estaban creciendo sin mesura en su interior estaban rompiendo las paredes de su casa.

A pesar de sus reiteradas denuncias todo indica que dicho estado de peligro persiste en la actualidad y que ese ayuntamiento no ha adoptado medidas, al menos eficaces.

2. Se recuerda que los legisladores autonómicos han regulado de forma común la potestad de las entidades locales de imponer órdenes de ejecución para conservar y mantener terrenos, construcciones y edificios en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro. Las actuaciones sobre las construcciones y edificios, como es el caso, son evidentes cuando estos precisan obras de rehabilitación, reforma o simple mantenimiento y para ello deben imponerse órdenes de ejecución.

El deber de conservación viene contemplado en la normativa urbanística como uno de los deberes que integran el estatuto de la propiedad y obliga a los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones a conservar y mantener estos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. En concreto, el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en su artículo 15 contempla que el derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende, entre otros, el deber de conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.

Por su parte el artículo 137 del texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística aprobado por Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero (en adelante TRLOTAU) reconoce la obligación de conservación en estos términos: “Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, con el fin, en cualquier caso, de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo”.

Es más, como ha señalado el Tribunal Supremo, el ordenamiento urbanístico establece una definición del contenido normal del derecho de propiedad del que forman parte auténticos deberes, como son los de mantener los edificios, terrenos o instalaciones en condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos.

3. Si este deber es incumplido, como ha ocurrido en este supuesto concreto, debe ser exigido por la autoridad municipal, la cual tras efectuar la oportuna visita de inspección debe ordenar que se lleven a cabo las actuaciones necesarias para alcanzar dicho fin. Así, el ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, debe dictar órdenes de ejecución para obligar a los propietarios de bienes inmuebles a realizar los trabajos necesarios para conservar en aquellos las condiciones derivadas de los deberes de uso y conservación.

En suma, conforme a dicha normativa, las autoridades administrativas locales están legitimadas para dictar las oportunas órdenes de ejecución, requiriendo a los propietarios para que realicen las operaciones necesarias a fin de restablecer el estado de conservación, seguridad y salubridad que parece haberse conculcado. Si se incumpliese por el propietario la orden y no se ejecutasen las obras o actuaciones necesarias para mantener el inmueble en las debidas condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, habilitaría al ayuntamiento a adoptar alguna de las siguientes medidas (artículo 140.2 TRLOTAU):

a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite del deber normal de conservación.

b) Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, del diez por ciento del coste estimado de las obras ordenadas. El importe de las multas coercitivas impuestas quedará afectado a la cobertura de los gastos que genere efectivamente la ejecución subsidiaria de la orden incumplida, sin perjuicio de la repercusión del coste de las obras en el incumplidor.

c) Sustitución del propietario incumplidor mediante la formulación de Programas de Actuación Rehabilitadora de acuerdo con el procedimiento establecido en los artículos 132 a 134 TRLOTAU para la ejecución de actuaciones edificatorias.

A su vez, la inobservancia de los deberes de conservación y mantenimiento de los inmuebles legalmente exigibles está contemplado como un supuesto expropiatorio, tal y como así se indica en el artículo 143.1.3 TRLOTAU.

Además de los preceptos citados, el artículo 25.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local dispone que los entes locales tienen encomendadas, entre sus competencias, la protección de la salubridad pública y el medio ambiente urbano, así como la disciplina urbanística. Dicho precepto atribuye a los municipios una amplia capacidad genérica de actuación para promover actuaciones y prestar los servicios públicos necesarios para cumplir con sus obligaciones y encontrar una solución a las situaciones que se le plantean. Conforme al mismo ese ayuntamiento es competente en materia de protección de la salud pública en el término municipal, por tanto puede actuar por sí mismo y adoptar medidas para la adecuada conservación de un inmueble que podría estar generando problemas de salubridad.

4. Aunque la obligación de cumplir con las órdenes de ejecución recae sobre el propietario del inmueble, sin embargo, la orden de conservación se dirige propiamente contra bienes inmuebles, en este caso el inmueble cuyo deficiente estado de conservación y salubridad denunciaba la autora de la queja, y tiene como fin perseguir su rehabilitación si fuera posible y en todo caso, su desbroce y limpieza. La fijación de la responsabilidad es real y objetiva, responde a las circunstancias del objeto, terreno o edificación. Si el inmueble no se encuentra en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, ese ayuntamiento puede y debe ordenar la ejecución de los trabajos que sean necesarios para garantizar su seguridad y salubridad, y ello con independencia de que sus titulares estén o no localizados.

Además, en caso de que se desconociera su identidad, debe iniciar actuaciones para identificarlos e instarles a que cumplan con sus obligaciones. Y finalmente en el caso de inactividad de las particulares para hacer frente a estos deberes la Administración municipal está obligada a intervenir.

En suma, el hecho de que los propietarios del inmueble sean desconocidos o no conste de manera clara la propiedad, no constituye obstáculo alguno para cumplir los deberes de conservación por razones de seguridad, salubridad y ornato. De no comparecer los posibles propietarios citados por edictos en el correspondiente boletín oficial y en el tablón de edictos, se efectuará por ejecución subsidiaria. Los gastos, si es preciso, serán cobrados por la vía de apremio, llegando incluso al embargo y venta de la finca.

5. En el informe municipal remitido no consta que ese ayuntamiento haya actuado conforme a los términos señalados en las anteriores consideraciones y parece considerar suficiente la actuación municipal circunscrita hasta la fecha a la publicación de un bando municipal. Por ello, esta institución considera que esa entidad local debe dictar de inmediato una orden de ejecución contra los propietarios del inmueble y, en caso de que estos no comparezcan, ello permitirá posteriormente la ejecución subsidiaria y, como se ha dicho si fuera preciso, utilizar la vía de apremio para reintegrarse los gastos, pudiendo llegar incluso al embargo y venta del inmueble. Si ese ayuntamiento no adopta las medidas señaladas en los párrafos precedentes y se produce algún percance o se atenta contra la salud y seguridad de las personas, cualquier afectado podría exigir la responsabilidad patrimonial de esa Administración local.

6. Finalmente, se recuerda a ese ayuntamiento que si no dispone de los medios para ejercer sus competencias, puede solicitar asistencia y cooperación a la Diputación de Ciudad Real ya que el artículo 36.1.b) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local dispone que “son competencias propias de la Diputación las que les atribuyan, en este concepto, las leyes del Estado y de las comunidades autónomas en los diferentes sectores de la acción pública, y en todo caso: la asistencia y la cooperación jurídica, económica y técnica a los Municipios, especialmente los de menor capacidad económica y de gestión”.

Decisión

De conformidad con los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, del Defensor del Pueblo, y a fin de que ese ayuntamiento lo tenga en cuenta para casos futuros, se ha resuelto formular el siguiente:

RECORDATORIO DE DEBERES LEGALES

Que se garantice el cumplimiento de la obligación que tienen los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, al amparo del artículo 15 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

Asimismo, y para este caso concreto, se formula la siguiente:

SUGERENCIA

Que se dicte una orden de ejecución dirigida a los propietarios del inmueble denunciado de las actuaciones que sean precisas para garantizar que aquel reúna las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público exigibles, con advertencia de las facultades municipales en caso de incumplimiento, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 137 y siguientes del texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística aprobado por Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero.

El Defensor del Pueblo agradece de antemano su colaboración y solicita, de conformidad con el artículo 30 de la citada ley orgánica, que, a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no las Resoluciones, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa.

Le saluda muy atentamente,

Ángel Gabilondo Pujol

Defensor del Pueblo