Acceso a la documentación y publicaciones

Cumplimiento del deber de conservación de inmuebles

---

Texto

Se ha recibido su escrito en el que contesta la queja arriba indicada, y una vez analizado su contenido, se efectúan las siguientes

Consideraciones

1. El artículo 15 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (en adelante TRLSRU), regula el deber de conservación de los terrenos y edificaciones, exigiendo de los propietarios de terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones, la conservación de los mismos en las condiciones legales para servir de soporte al uso que les es propio, y en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles, así como realizar obras adicionales por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación. En éste último caso, las obras podrán consistir en la adecuación a todas o alguna de las exigencias básicas establecidas en el Código Técnico de la Edificación, debiendo fijar la Administración de manera motivada el nivel de calidad que deba ser alcanzado para cada una de ellas.

Paralelamente, el artículo 15.4 del texto estatal reconoce a la Administración la facultad (deber) de imponer, en cualquier momento, la realización de obras para el cumplimiento del deber legal de conservación, de conformidad con lo dispuesto en la legislación estatal y autonómica aplicables.

2. Dicho deber se halla también regulado en la normativa autonómica, en concreto en el artículo 137 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, aprobado por Decreto Legislativo 1/2010 de 18 de mayo (en adelante TRLOTAU) que dispone que son los propietarios de terrenos, construcciones y edificios los que tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando las obras y trabajos precisos para conservarlos o rehabilitarlos. Como ya se ha indicado en diversas ocasiones a ese Ayuntamiento, si este deber es incumplido debe ser exigido por la autoridad municipal. La legislación urbanística atribuye a los ayuntamientos la competencia de vigilar el cumplimiento del deber legal de conservación y rehabilitación que los propietarios tienen respecto de los terrenos y construcciones cuya titularidad ostenten, competencia que se integra dentro de la labor municipal de inspección urbanística, y que generará, en caso de transgresión del mencionado deber, la actuación administrativa subsidiaria por medio de órdenes de ejecución, cuyo incumplimiento incluso habilita a la Administración pública adoptar las siguientes medidas:

a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite del deber normal de conservación.

b) Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, del diez por ciento del coste estimado de las obras ordenadas. El importe de las multas coercitivas impuestas quedará afectado a la cobertura de los gastos que genere efectivamente la ejecución subsidiaria de la orden incumplida, sin perjuicio de la repercusión del coste de las obras en el incumplidor.

3. Esta institución en su última comunicación informó al Sr. (…..) de que la orden de ejecución dictada por ese Ayuntamiento para que instalase el canalón en el alero del tejado, respondía a dicho deber que tiene de mantener el inmueble de su propiedad en condiciones adecuadas de seguridad, salubridad y ornato público. Además, la obligación de instalar dicho canalón está contemplada en la propia normativa urbanística vigente en el municipio (artículos 3.2.3 apartado 1- Servicio de Evacuación y artículo 3.6.13 apartado 4 Canalones y Tuberías de bajada del Plan General). Por ello, se le aconsejó que, a la mayor brevedad, atendiera el requerimiento municipal y diera cumplimiento a la orden de ejecución dictada.

4. Ahora bien, ese Ayuntamiento tiene la obligación de actuar de esta misma forma en todos los casos. Si esa entidad local, de oficio o mediante una denuncia, como es el caso, tiene conocimiento de que algunas viviendas podrían encontrarse en el mismo estado que la del Sr. (…..), y, por tanto, no reúnen condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, como sugieren los servicios técnicos municipales en su informe de 22 de junio d 2017, ha de ordenar que se gire visita de inspección para comprobar si aquellas precisan o no de la instalación de un canalón que conduzca las aguas pluviales a sus respectivas redes interiores interior, y no a la vía pública. En caso de que así fuera deberá dictar orden de ejecución y exigir asimismo a sus propietarios la instalación del canalón a fin de que sus viviendas reúnan dichas condiciones.

5. Esta institución reconoce la limitación de medios económicos existentes y los límites presupuestarios de las entidades municipales, que se ven agravados con la reciente situación económica; pero ello tampoco debe llevar a obviar sus obligaciones legales. Por ello no puede aceptarse como atenuante, la argumentación esgrimida por el técnico municipal, máxime si no se han agotado las posibilidades de plantear ante los organismos de la Diputación de Ciudad Real o de la Comunidad autónoma el problema descrito, y solicitar los medios materiales y personales suficientes, o la colaboración necesaria para poder llevar a cabo las actuaciones que está obligado a realizar.

6. Finalmente ha de recordarse a ese Ayuntamiento que el artículo 25 2.a la Ley 7/1985 Reguladora de las Bases del Régimen Local establece como competencia propia de los ayuntamientos el Urbanismo (en particular y entre otros, la conservación y rehabilitación de la edificación). De acuerdo la Ley 40/2015 de Régimen Jurídico del Sector Público, la competencia es irrenunciable (artículo 8.1), por lo que supone una obligación para con los ciudadanos el ejercicio de las competencias atribuidas por el ordenamiento jurídico. No es potestativo su ejercicio sino al contrario, es obligatorio.

Decisión

Por lo expuesto, y de conformidad con los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, reguladora del Defensor del Pueblo, se ha resuelto dirigir a ese Ayuntamiento la siguiente:

SUGERENCIA

Solicitar asistencia técnica a la Diputación de Ciudad Real o a la Junta de Comunidades de Castilla La Mancha para ordenar las actuaciones de inspección necesarias a fin de comprobar si las viviendas señaladas por el interesado cumplen las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público exigibles y, en caso negativo, ordenar la ejecución de las actuaciones que sean precisas para instar a sus propietarios a cumplir con sus deberes, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 15 del TRLSRU  y 137 del TRLOTAU.

Se agradece de antemano su colaboración y se solicita, de conformidad con el artículo 30 de la Ley Orgánica, que a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no la SUGERENCIA, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa.

Le saluda muy atentamente,

Francisco Fernández Marugán

Defensor del Pueblo (e.f.)