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Cumplimiento de las obligaciones contraídas en la ejecución urbanística de hacer efectivo el pago de todas las indemnizaciones y compensaciones a los propietarios afectados.

Tipo de actuación: Sugerencia

Fecha: 24/07/2015

Administración: Ayuntamiento de Las Ventas de Retamosa (Toledo)

Respuesta de la Administración: En Trámite

Queja número: 15000389


Texto

Se ha recibido su escrito (S/rf …) referido a la queja arriba indicada y, una vez analizado su contenido, se efectúan las siguientes:

Consideraciones

Conviene recordar en primer término las cuestiones sobre las que esta Institución solicitó una aclaración:

 1.ª Sobre la confirmación de que se ha facilitado al interesado el acceso a la documentación que ha solicitado sobre el PAU del polígono 2B: afirma ese Ayuntamiento que en febrero pasado se le remitió notificación instándole a que acudiera a las dependencias municipales a consultar el expediente, sin que hasta la fecha haya ejercido dicho derecho. En consecuencia, esta Institución no considera que deba incidirse sobre este primer aspecto de la queja.

 2.ª El Ayuntamiento no concreta las medidas que tuviera previsto adoptar para garantizar que el agente urbanizador dé cumplimiento a lo estipulado en el proyecto de reparcelación y quede garantizada la equidistribución de beneficios y cargas, que es la segunda de las cuestiones que planteaba esta Institución. Se limita a afirmar que adoptará aquellas que establezca la normativa y que permitan a esa Corporación dar cumplimiento a lo indicado.

Como ya se señaló en la anterior comunicación, ese Ayuntamiento sí es competente para intervenir en las relaciones entre el urbanizador y los propietarios; es más, está obligado a garantizar que se cumpla el principio de equidistribución de beneficios y cargas.

La ley dispone que las Administraciones Públicas, en sus respectivas esferas de competencia, dirigirán, inspeccionarán y controlarán la actividad privada de ejecución para exigir y asegurar que esta se produce de conformidad con los planes de ordenación territorial y urbanística y los demás instrumentos y acuerdos aprobados o adoptados para la ejecución de estos, así como, en su caso, los correspondientes proyectos técnicos de obras (artículo 98 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística aprobado por Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, TRLOTAU).

También dispone la ley que la adjudicación de la ejecución del Programa de Actuación Urbanizadora se formalizará mediante convenio urbanístico a suscribir, de una parte por el urbanizador y de otro tanto por la Administración actuante como, en su caso, por aquellas otras que hubieran asumido compromisos en dicha ejecución. En él se harán constar las condiciones, los compromisos y los plazos para la ejecución del Programa, las garantías que el urbanizador presta para asegurar su cumplimiento y las penalizaciones a que se somete por incumplimiento (artículo 122. 8 TRLOTAU).

Por norma reglamentaria se añade que en dicho convenio se harán constar, al menos, como obligaciones esenciales la de que la obra se ejecute con arreglo a las previsiones del proyecto que las contemple, las condiciones y los compromisos de gestión y los plazos para la ejecución del Programa de Actuación Urbanizadora, las garantías que el urbanizador presta para asegurar su cumplimiento y las penalizaciones a que se somete por incumplimiento. Asimismo, se fijarán los plazos preclusivos para presentar, en su caso, los documentos técnicos rectificados en función de las condiciones establecidas en la adjudicación, así como los documentos de proyecto de urbanización y de reparcelación para proceder a su tramitación, si no hubiesen sido aprobados junto con el Programa de Actuación Urbanizadora (artículo 97 del Reglamento de la Actividad de Ejecución aprobado por Decreto 29/2011, de 19 de abril).

Además, la ley señala que el propietario que contribuya a los gastos de la urbanización puede exigir que el urbanizador la ejecute con la diligencia de un buen empresario y que la Administración actuante supervise la ejecución de la actuación en los términos previstos por la Ley (artículo 118.8 TRLOTAU).

 3.ª El Proyecto de reparcelación es el documento que debe plasmar la equitativa distribución de los beneficios y cargas del planeamiento y por tanto es en él donde deben resolverse las situaciones aducidas por el Sr. (…), con la concreción de los derechos y deberes de los propietarios que comprende también la determinación de las indemnizaciones y/o compensaciones necesarias, de cuyo cumplimiento ha de velar ese Ayuntamiento tanto en la tramitación del Proyecto como en su ejecución al objeto de que en modo alguno se produzca indefensión. De hecho, en la cuenta de liquidación provisional del proyecto deben incluirse estas indemnizaciones, así como las  que correspondan a las diferencias de adjudicación que se hayan producido, tanto por defecto como por exceso, y cualquiera que sea su cuantía, determinándose la condición de acreedor o deudor. La cuenta de liquidación establecerá un saldo en la forma prevista reglamentariamente. De resultar una persona propietaria acreedora neta, su finca, parcela o solar inicial sólo podrá ser ocupada previo pago del saldo que a su favor prevea la cuenta de liquidación y a reserva de la liquidación definitiva (respectivamente, artículos 67 y 44 apartados 2 y 4 del Reglamento de la Actividad de Ejecución).

De estas reglas se desprende que el impago de las indemnizaciones o compensaciones por diferencias de adjudicación -como ocurre en este caso- a los acreedores acarrea la indisponibilidad de los terrenos; por consiguiente, acarrea la inejecución de la obra pública de urbanización en las fincas donde no se haya satisfecho el pago de dichas cantidades, lo que a su vez comporta la demora ya sea en los plazos de inicio de la obra pública de urbanización ya sea en los de terminación, lo que a su vez implicará incumplir las determinaciones del convenio urbanístico que hayan suscrito el agente urbanizador y la administración urbanística, sin perjuicio además de los daños y/o perjuicios que la demora pueda causar a los afectados por ese proceso de actuación urbanística. En el presente caso, todo indica que el urbanizador sí ha dispuesto de la parcela del compareciente a pesar de no haber satisfecho la compensación, sin que ese Ayuntamiento haya adoptado medida alguna.

Si el Proyecto de reparcelación fue aprobado en 2007 y más de siete años después el reclamante aún no ha percibido la compensación que le corresponde por la aportación de su finca originaria a la ejecución urbanística, incumpliéndose así las estipulaciones del propio proyecto de reparcelación, entonces ese Ayuntamiento puede y debe adoptar medidas al respecto.

En suma, es el agente urbanizador quien se compromete a desarrollar el Programa en sus plazos y condiciones, y garantiza esos compromisos ante la Administración. Debe impulsar las actuaciones jurídicas (instrumentos como los proyectos de reparcelación o de imposición y liquidación de cuotas de urbanización) y seleccionar al empresario-constructor (éste realizará las obras necesarias precisas para cumplirlos y llegar a producir los solares). Tiene derecho a percibir una retribución como empresario encargado de la gestión urbanística.

El urbanizador es una persona -pública o privada- que actúa como agente público responsable de ejecutar la actuación urbanística; para adquirir el estatuto ha de ser aprobado por el Programa de Actuación Urbanizadora que lo designe, programa que aprueba la administración urbanística, en este caso ese Ayuntamiento. La administración es quien aprueba el Programa, quien decide programar el suelo y en qué condiciones (técnicas, jurídicas y económicas), quien determina la modalidad de gestión, quien en su caso designa el urbanizador y, en consecuencia, le corresponde tutelar y supervisar el cumplimiento de todas las condiciones y fiscalizar al urbanizador, decidir las posibles desavenencias o conflictos y arbitrar soluciones de obligado cumplimiento.

Por tanto, es esa Entidad local la que debe garantizar -como titular de la potestad de la función pública urbanizadora- que el agente urbanizador cumpla las obligaciones contraídas y, por lo tanto, pague todas las indemnizaciones y compensaciones a los propietarios afectados por el proceso urbanístico, articulando en su caso las medidas subsidiarias que resulten procedentes, incluso sancionadoras.

 4.ª Deben considerarse finalmente los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, reguladora del Defensor del Pueblo.

Decisión

Esta Institución ha resuelto formular a ese Ayuntamiento la siguiente:

SUGERENCIA

Requerir al agente urbanizador para que cumpla las obligaciones contraídas y, en su consecuencia, haga efectivo el pago de todas las indemnizaciones y compensaciones a los propietarios afectados por el proceso urbanístico objeto de la queja, articulando, en su caso, las medidas subsidiarias que resulten procedentes, incluso las de carácter sancionador.

Se agradece de antemano su colaboración y se solicita, de conformidad con el artículo 30 de la Ley Orgánica, que a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no la SUGERENCIA, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa. Le saluda muy atentamente,

Soledad Becerril

Defensora del Pueblo


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