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Extinción de un contrato de arrendamiento, con la correspondiente liquidación de derechos y deberes entre ambas partes

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Texto

Se ha recibido escrito de ese Ayuntamiento, referido a la queja arriba indicada.

Consideraciones

1. En primer lugar, es necesario acudir al contrato firmado en su momento entre ese Ayuntamiento y el interesado, así como al pliego de cláusulas administrativas particulares. De acuerdo con la cláusula tercera del contrato, éste se formalizó para un periodo de cuatro años a contar desde el 1 de enero de 2011, siendo improrrogable.

2. También es necesario mencionar lo dispuesto en el pliego citado respecto de la legislación aplicable. Así, la cláusula 27 del pliego establece que, en cuanto a los efectos y extinción del contrato, será de aplicación la legislación civil. Se citan expresamente la Ley de Arrendamientos Rústicos y el Código Civil.

En este marco se desenvuelve la relación jurídica entre el interesado y ese Ayuntamiento. Hay que decir que a pesar de que el contrato era improrrogable, ese Ayuntamiento permitió su continuidad de forma irregular hasta el año 2017. Momento en el que comunicó al interesado, mediante un escrito del Concejal de Hacienda, que daba por resuelto el contrato, y le conminaba a abandonar los terrenos.

3. Con posterioridad a este momento, ese Ayuntamiento, sin haber aclarado la situación jurídica con el interesado, decide sacar a licitación los terrenos en cuestión, mediante subasta pública. Este acuerdo es recurrido por el interesado, y el recurso se resuelve en mayo de 2018, declarando su inadmisión al considerar ese Ayuntamiento que el interesado no tenía interés legítimo para impugnar el acuerdo de licitación.

Esta institución considera, en cuanto al recurso, que el interesado sí tenía la condición de interesado, ya que ostentaba un interés legítimo sobre el asunto, habida cuenta de que el objeto de la licitación no dejaban de ser los terrenos sobre los que está ejerciendo una actividad económica, sea esta regular o no; y que, obviamente, la adjudicación de dichos terrenos a otra persona le afectaría directamente.

En este punto, se considera que la actuación del Ayuntamiento no ha sido correcta. No obstante, es cierto que al haber quedado desierta la licitación no se ha producido una variación de la situación jurídica del interesado, por lo que materialmente no se han producido consecuencias.

4. Lo verdaderamente relevante en este supuesto es si el contrato se considera resuelto o no. Hay que citar en primer lugar, tal y como expone ese Ayuntamiento, el hecho de que la legislación de arrendamientos rústicos excluye de este tipo de arrendamientos los que afecten a bienes comunales, bienes propios de las corporaciones locales y montes vecinales en mano común, que se regirán por sus normas específicas (artículo 6.e) de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos. Por lo que ha de considerarse que se trata de un arrendamiento civil, y en este punto sería de aplicación, como informa ese Ayuntamiento, la tácita reconducción regulada en el Código Civil. Por lo que las prórrogas serían anuales, finalizando el 31 de diciembre de cada año.

No obstante, esta cuestión debería haber sido, en opinión de esta institución, objeto de una resolución administrativa. Y ello es así en virtud de lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato, que dice lo siguiente:

“Cualquier cambio, reparación o mejora que desee efectuar el arrendatario de la finca, deberá consultarlo antes con el Ayuntamiento para su aprobación, y revertirán a este a la finalización del contrato, como también todo aquello existente con anterioridad a este documento, sin que el Ayuntamiento tenga que abonar indemnización alguna.”

La interpretación de esta cláusula es la que, al parecer, ha dado lugar a serias discrepancias entre ese Ayuntamiento y el interesado. Por ello parece procedente que esa Entidad local adoptase un acuerdo declarando extinguido el contrato en cuestión procediendo a la liquidación de derechos y deberes entre ambas partes, en su caso, notificándoselo al interesado de forma fehaciente. Todo ello antes de iniciar la licitación del terreno.

Otro argumento para ello es el hecho de que en caso de oposición del arrendatario, el Código Civil contempla en su artículo 1.569 los supuestos en los que el arrendador decida instar judicialmente el desahucio del arrendatario, siendo uno de estos la expiración del término convencional. En esta situación, sería igualmente necesaria la adopción de un acuerdo municipal para ejercer acciones judiciales, el cual también habría de ser notificado al interesado. Y ello aunque el ayuntamiento considerara que el contrato se ha extinguido de forma automática por el simple transcurso del tiempo, de acuerdo con el artículo 1.565 del Código Civil.

En opinión de esta institución, es de esta forma como se garantizaría debidamente el legítimo derecho del interesado a oponerse a las decisiones municipales, si considera que no son ajustadas a derecho, a través de los cauces previstos por el ordenamiento jurídico.

Decisión

Por ello, se formula a ese Ayuntamiento, en virtud de lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, la siguiente:

SUGERENCIA

Adoptar un acuerdo municipal declarando extinguido el contrato de arrendamiento, con la correspondiente liquidación de derechos y deberes entre ambas partes, en su caso; notificándolo debidamente al interesado.

Se agradece de antemano su colaboración y se solicita, de conformidad con el artículo 30 de la Ley Orgánica, que a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no la SUGERENCIA, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa.

Le saluda muy atentamente,

Francisco Fernández Marugán

Defensor del Pueblo (e.f.)