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Se ha recibido escrito de ese ayuntamiento, referido a la queja arriba indicada.

Consideraciones

1. Las actividades clasificadas deben ser autorizadas mediante la correspondiente licencia y solo de este modo quedan suficientemente garantizados los derechos constitucionales de los vecinos de la actividad molesta al disfrute de un medioambiente de calidad y a la salud.

2. El ayuntamiento además es el órgano competente para exigir a este tipo de actividades–como lo es la de hospedaje- una licencia de apertura en la que se concreten las medidas correctoras necesarias para evitar problemas de salubridad pública. En este caso por decreto de 23 de septiembre de 2020 esa entidad local ordenó la revocación de la licencia de apertura número (…) y la suspensión inmediata de la actividad y cierre definitivo de las instalaciones. Sin embargo, la actividad sigue funcionando a pesar de que han transcurrido cuatro años desde entonces, sin que esa Administración municipal haya adoptado medidas adicionales para garantizar el cumplimiento de la resolución municipal.

No puede olvidarse que el titular de la actividad no tiene derecho a desarrollarla si no cuenta con las autorizaciones pertinentes. Por su parte, los vecinos no tienen el deber de soportar las molestias que describía la Sra. (…) en su escrito, especialmente si se generan por una actividad no autorizada. Al contrario, tienen el derecho a vivir dignamente, disfrutando de un medio ambiente adecuado y viendo protegida su salud.

La responsabilidad de haber llegado a esta situación se debe fundamentalmente a la escasa o nula actuación municipal en estos cuatro años, ya que esa entidad local no ha adoptado medida alguna para impedir que esta actividad continúe durante años funcionando a pesar de que carece de licencia, obviando la repercusión en los vecinos de las molestias, incomodidades, insalubridades, etc., que produce.

En suma, es claro que ese ayuntamiento no ha ejercido sus competencias en este supuesto y, por tanto, ha omitido el cumplimiento de una de sus obligaciones básicas de control, perjudicando de esta forma a la autora de la queja y al resto de vecinos que padecen molestias. No basta con decretar el cese de la actividad, sino que han de adoptarse medidas encaminadas a lograr la efectividad de lo ordenado, mediante su precinto, como medio de ejecución forzosa.

3. Respecto a la salubridad del inmueble, el autor del informe remitido recomienda que sea objeto de una “inspección que determine con detalle el nivel de riesgo de insalubridad, así como de peligro de posibles incendios, señalando la existencia de diversos residuos, basuras, malos olores, insectos y roedores provenientes del interior”.

A pesar de la contundencia con la que se expresa aquel, no le consta a esta institución que esa Administración haya obrado en el sentido apuntado ni se hayan adoptado tampoco en este extremo de la queja, medidas eficaces.

4. Se recuerda que los legisladores autonómicos han regulado de forma común la potestad de las entidades locales de imponer órdenes de ejecución para conservar y mantener terrenos, construcciones y edificios en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro. Las actuaciones sobre las construcciones y edificios son evidentes cuando éstos precisan obras de rehabilitación, reforma o simple mantenimiento; y sobre los terrenos se deben imponer órdenes de ejecución para la limpieza y desbroce.

El deber de conservación viene contemplado en la normativa urbanística como uno de los deberes que integran el estatuto de la propiedad y obliga a los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones a conservar y mantener estos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.

En concreto, el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en su artículo 15 contempla que el derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende, entre otros, el deber de conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.

Por su parte, la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, en su artículo 144 reconoce en su apartado 1 la obligación de conservación en estos términos: Las personas propietarias de terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, funcionalidad, accesibilidad universal, eficiencia energética, ornato público y demás que exijan las leyes, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, aunque para ello sea necesario el uso de espacios libres o de dominio público, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para su habitabilidad o uso efectivo. El deber de conservación y rehabilitación integra igualmente el deber de realizar las obras adicionales que la Administración ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano.

Por tanto, la obligación contenida en estos preceptos va referida a toda clase de inmuebles debiéndose mantener en condiciones de seguridad y salubridad para servir de soporte a los usos con los que sean compatibles conforme a la ordenación territorial y urbanística. Mantener, por tanto, este inmueble en condiciones de seguridad y salubridad conforme a su propio destino es propio del estatuto jurídico de la propiedad inmobiliaria y el incumplimiento de la obligación genéricamente regulada en el texto refundido estatal constituye un incumplimiento de la función social de la propiedad.

Es más, como ha señalado el Tribunal Supremo, el ordenamiento urbanístico establece una definición del contenido normal del derecho de propiedad del que forman parte auténticos deberes, como son los de mantener los edificios, terrenos o instalaciones en condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos.

5. Si este deber es incumplido, como ha ocurrido en este supuesto concreto, debe ser exigido por la autoridad municipal, la cual tras efectuar la oportuna visita de inspección debe ordenar que se lleven a cabo las actuaciones necesarias para alcanzar dicho fin.

El ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, deberá ordenar la ejecución de las obras necesarias para mantener y alcanzar estas condiciones. El incumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación facultará al ayuntamiento para la ejecución subsidiaria de las correspondientes obras, así como para la imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual. Asimismo, el incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución de obras habilitará a la Administración actuante para la colocación de la construcción o edificación correspondiente en situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución (artículo 144.2 de la Ley 7/2021).

6. Además de los preceptos citados, el artículo 25.2 de la Ley 7/1985, reguladora de las Bases de Régimen Local dispone que los entes locales tienen encomendadas, entre sus competencias, la protección de la salubridad pública y el medio ambiente urbano, así como la disciplina urbanística. Dicho precepto atribuye a los municipios una amplia capacidad genérica de actuación para promover actuaciones y prestar los servicios públicos necesarios para cumplir con sus obligaciones y encontrar una solución a las situaciones que se le plantean. Conforme al mismo ese ayuntamiento es competente en materia de protección de la salud pública en el término municipal, por tanto puede actuar por sí mismo y adoptar medidas para la adecuada conservación de un inmueble que podría estar generando problemas de salubridad.

7. Igualmente se reitera que no consta que se haya practicado la visita de inspección recomendada por el autor del informe. Tampoco consta que ese ayuntamiento haya dictado la correspondiente orden de ejecución en los términos señalados en las anteriores consideraciones.

Aunque la obligación de cumplir con las órdenes de ejecución recae sobre el propietario del inmueble, sin embargo, la orden de conservación se dirige propiamente contra bienes inmuebles, en este caso el inmueble cuyo deficiente estado de conservación y salubridad denunciaba la autora de la queja, y tiene como fin perseguir su limpieza y desinfección.

En todo caso, la fijación de la responsabilidad es real y objetiva, responde a las circunstancias del objeto, terreno o edificación. Si el inmueble no se encuentra en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, ese ayuntamiento puede y debe ordenar la ejecución de los trabajos que sean necesarios para garantizar su seguridad y salubridad.

Si no se adoptan las medidas señaladas en los párrafos precedentes y se produce algún percance o se atenta contra la salud y seguridad de las personas, cualquier afectado podría exigir la responsabilidad patrimonial de esa Administración local.

8. Por último, se recuerda a ese ayuntamiento que uno de los motivos por los que se iniciaron las presentes actuaciones residía en conocer las razones por las que no se había dado respuesta a los escritos presentados en esa entidad local. Aporta copia de las denuncias presentadas en ese ayuntamiento los días 3 de julio de 2023 (registro de entrada …), 10 de julio de 2023 (registro de entrada …) y 31 de julio de 2023 (registro de entrada …).

En la comunicación municipal no se alude a este extremo, por lo que ha de presumirse que nunca ha habido una respuesta expresa y por escrito a sus solicitudes.

El artículo 17.2 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, por la que se rige esta institución, dispone que el Defensor del Pueblo, en cualquier caso, velará por que la Administración resuelva expresamente, en tiempo y forma, las peticiones y recursos que le hayan sido formulados, cumpliendo así lo establecido en el artículo 21 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

La Administración está obligada a responder al ciudadano que acude a ella, y ha de ofrecer al ciudadano una respuesta directa, rápida, exacta y legal. La obligación administrativa de cumplir escrupulosamente con las normas que rigen los procedimientos, cuidando al máximo de todos los trámites que constituyen el expediente, dimana directamente del mandato recogido en el artículo 103 de la Constitución, según el cual la Administración debe servir con objetividad a los intereses generales y actuar con sometimiento pleno a la Ley y al Derecho, sometimiento que se articula mediante la sujeción de la actuación pública al procedimiento administrativo establecido por la Ley y según los principios garantizados por la Constitución en su artículo 9.3.

No basta, aunque sea muy importante, con dar respuesta verbal a las cuestiones que se le planteen, sino que ha de darse a los ciudadanos una respuesta expresa, por escrito, fundada, en tiempo y forma adecuada al procedimiento que corresponda y en congruencia con las pretensiones expresadas, todo ello con prontitud y sin demora injustificada.

Por ello, de no haberlo hecho ya, ese ayuntamiento debe dar una respuesta expresa y motivada a las solicitudes que la Sra.(…) presentó en nombre de la comunidad de propietarios a la que representa.

Decisión

De conformidad con los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, del Defensor del Pueblo, y a fin de que ese ayuntamiento la tenga en cuenta para casos futuros, se ha resuelto formular los siguientes:

RECORDATORIOS DE DEBERES LEGALES

Que ejerza las competencias en materia de urbanismo, protección de medio ambiente urbano y salubridad pública, de conformidad con lo establecido en el artículo 25.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local.

Que se garantice el cumplimiento de la obligación que tienen los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, al amparo del artículo 15 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

Asimismo, y para este caso concreto, se formulan las siguientes:

SUGERENCIAS

1. Que, en virtud de la potestad de esa corporación de ejecutar forzosamente sus propios actos, se adopten medidas inmediatas, como por ejemplo mediante su precinto, para garantizar el cumplimiento de la orden de suspensión de la actividad y cierre definitivo de las instalaciones dictada por decreto de 23 de septiembre de 2020.

2. Que se incoe procedimiento sancionador contra el titular de la actividad de hospedaje por desarrollarla sin disponer de la preceptiva licencia municipal.

3. Que en los términos recomendados en el informe remitido, se gire visita de inspección a fin de comprobar si el inmueble denunciado cumple las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público exigibles y, en caso negativo, que se dicte orden de ejecución de las actuaciones que sean precisas para garantizar que aquel reúna dichas condiciones, con advertencia de las facultades municipales en caso de incumplimiento, todo ello de conformidad en el artículo 144 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.

4. Que se dé una respuesta expresa y motivada a las solicitudes presentadas por la interesada en julio de 2023, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, en los términos que se establecen en la última consideración.

Se agradece de antemano su colaboración y se solicita, de conformidad con el artículo 30 de la Ley Orgánica 3/1981, que, a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no las Resoluciones formuladas, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa.

Le saluda muy atentamente,

Ángel Gabilondo Pujol

Defensor del Pueblo