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Se ha recibido escrito de ese ayuntamiento, referido a la queja arriba indicada.

Consideraciones

1. Se ha de recordar que el Sr. (…) en su calidad de presidente de la Comunidad de propietarios (…) señalaba en su escrito que lleva años denunciando el estado insalubre en el que se encuentra una promoción de dúplex abandonada junto a sus viviendas. Aseguraba en dicha comunicación que es tal el abandono de este inmueble que han proliferado las ratas lo que constituye un problema de salud pública. Además, la vegetación y la maleza han crecido de tal forma que afecta a determinadas viviendas de la comunidad, propiciando que las ratas accedan con mucha facilidad a dichas viviendas. Y finalizaba asegurando que había solicitado a ese ayuntamiento que adoptase medidas para garantizar la salubridad y seguridad de este terreno y de las personas que habitan en las viviendas colindantes, en concreto que instase a la propiedad a que proceda a la tala y poda de toda la vegetación del patio interior y a la desratización inmediata del inmueble para erradicar esta plaga de ratas.

A pesar de las denuncias presentadas, no parece que ese ayuntamiento haya adoptado medidas, al menos eficaces.

2. En comunicación de 11 de noviembre de 2021 esta institución admitía la presente queja a trámite, realizaba unas consideraciones a esa Alcaldía y solicitaba que remitiera información en la que se valorasen dichas consideraciones y se realizaran unas aclaraciones sobre los siguientes extremos:

– Tramitación dada a la denuncia presentada por el interesado el 19 de agosto de 2021 (registro de entrada …) y motivos por los que no ha merecido una respuesta expresa por parte de ese ayuntamiento.

– Deberá confirmarse que los servicios técnicos municipales han practicado la visita de inspección a la parcela denunciada a fin de comprobar si cumple las condiciones de seguridad y salubridad exigibles y, en este caso, deberá remitirse copia del informe con las conclusiones de dicha inspección. Deberán indicarse, asimismo, las medidas que, a la vista del resultado de dicha inspección, se adopten para garantizar que la propiedad dé cumplimiento a sus deberes legales.

En la breve comunicación remitida no se da respuesta a ninguna de ellas, al menos no de forma completa.

3. Se recuerda que los legisladores autonómicos han regulado de forma común la potestad de las entidades locales de imponer órdenes de ejecución para conservar y mantener terrenos, construcciones y edificios en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro. Las actuaciones sobre las construcciones y edificios son evidentes cuando éstos precisan obras de rehabilitación, reforma o simple mantenimiento; y sobre los terrenos se deben imponer órdenes de ejecución para la limpieza y desbroce.

El deber de conservación viene contemplado en la normativa urbanística como uno de los deberes que integran el estatuto de la propiedad y obliga a los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones a conservar y mantener estos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. En concreto, el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en su artículo 15 contempla que el derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende, entre otros, el deber de conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.

Por su parte el artículo 168 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, dispone que el deber de conservación de los terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones tendrá el contenido y límites previstos en la legislación estatal de suelo, en la propia ley 4/2017 y en la legislación específica para determinadas categorías de bienes. Por tanto, la obligación contenida en estos preceptos va referida a toda clase de inmuebles debiéndose mantener en condiciones de seguridad y salubridad para servir de soporte a los usos con los que sean compatibles conforme a la ordenación territorial y urbanística. Mantener, por tanto, estos inmuebles en condiciones de seguridad y salubridad conforme a su propio destino es propio del estatuto jurídico de la propiedad inmobiliaria y el incumplimiento de la obligación genéricamente regulada en el texto refundido estatal constituye un incumplimiento de la función social de la propiedad.

Es más, como ha señalado el Tribunal Supremo, el ordenamiento urbanístico establece una definición del contenido normal del derecho de propiedad del que forman parte auténticos deberes, como son los de mantener los edificios, terrenos o instalaciones en condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos.

4. Si este deber es incumplido, como ha ocurrido en este supuesto concreto, debe ser exigido por la autoridad municipal, la cual tras efectuar la oportuna visita de inspección debe ordenar que se lleven a cabo las actuaciones necesarias para alcanzar dicho fin. Así, el ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, debe dictar órdenes de ejecución para obligar a los propietarios de bienes inmuebles a realizar los trabajos necesarios para conservar en aquellos las condiciones derivadas de los deberes de uso y conservación.

En suma la Administración ostenta potestad para dictar, en el ejercicio de sus funciones de policía en materia urbanística, órdenes de ejecución de obras destinadas o dirigidas a los propietarios de terrenos, urbanizaciones o edificaciones, con la finalidad de evitar que sus deficiencias ocasionen riesgos a personas y cosas.

La citada Ley 4/2017, de 13 de julio, regula esta potestad en su artículo 272 conforme al cual los municipios deberán dictar órdenes de ejecución de obras de reparación o conservación y rehabilitación de edificios y construcciones deterioradas o en condiciones deficientes para su uso efectivo legítimo.

El incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución habilitará a la Administración actuante para adoptar cualquiera de las medidas previstas en el apartado 3 del citado artículo 272:

– Ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite del deber normal de conservación.

– Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, del 10% del coste estimado de las obras ordenadas. El importe de las multas coercitivas impuestas quedará afectado a la cobertura de los gastos que genere efectivamente la ejecución subsidiaria de la orden incumplida, sin perjuicio de la repercusión del coste de las obras en el incumplidor.

– Subsidiariamente, la Administración actuante podrá declarar en situación de ejecución por sustitución el inmueble correspondiente, sin necesidad de su inclusión en área delimitada al efecto, para la aplicación del régimen previsto en los artículos 262, 263 y 264.

5. Además de los preceptos citados, el artículo 25.2 de la Ley 7/1985, reguladora de las Bases de Régimen Local dispone que los entes locales tienen encomendadas, entre sus competencias, la protección de la salubridad pública y el medio ambiente urbano, así como la disciplina urbanística. Dicho precepto atribuye a los municipios una amplia capacidad genérica de actuación para promover actuaciones y prestar los servicios públicos necesarios para cumplir con sus obligaciones y encontrar una solución a las situaciones que se le plantean. Conforme al mismo ese ayuntamiento es competente en materia de protección de la salud pública en el término municipal, por tanto puede actuar por sí mismo y adoptar medidas para la adecuada conservación de un inmueble que genera problemas de salubridad.

6. Esta institución en su última comunicación solicitó a esa Alcaldía información sobre el estado actual del inmueble denunciado. En el informe municipal remitido no consta que se haya practicado una visita de inspección a fin de poder dar una respuesta a dicha cuestión. Tampoco consta que ese ayuntamiento haya dictado la correspondiente orden de ejecución en los términos señalados en las anteriores consideraciones y parece considerar suficiente la actuación municipal circunscrita hasta la fecha al requerimiento enviado a la propiedad del inmueble, (…), para que proceda “a la limpieza de la zona afectada”. No se aclara si en dicho requerimiento se ha establecido algún plazo para que aquella dé cumplimiento al mismo ni tampoco se detallan las consecuencias ni medidas a adoptar en caso de que el incumplimiento persista.

Pero es que aunque la obligación de cumplir con las órdenes de ejecución recae sobre el propietario del inmueble, sin embargo, la orden de conservación se dirige propiamente contra bienes inmuebles, en este caso el inmueble cuyo deficiente estado de conservación y salubridad denunciaba el autor de la queja, y tiene como fin perseguir su limpieza, desbroce y desinfección. En todo caso, la fijación de la responsabilidad es real y objetiva, responde a las circunstancias del objeto, terreno o edificación. Si el inmueble no se encuentra en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, ese ayuntamiento puede y debe ordenar la ejecución de los trabajos que sean necesarios para garantizar su seguridad y salubridad.

Si no se adoptan las medidas señaladas en los párrafos precedentes y se produce algún percance o se atenta contra la salud y seguridad de las personas, cualquier afectado podría exigir la responsabilidad patrimonial de esa Administración local.

7. Por último, se recuerda a ese ayuntamiento que uno de los motivos por los que se iniciaron las presentes actuaciones residía en conocer las razones por las que no se había dado respuesta al escrito presentado en esa entidad local el 19 de agosto de 2021 (registro de entrada …). En el informe aportado no se alude a este extremo, por lo ha de presumirse que nunca ha habido una respuesta expresa y por escrito a su solicitud.

El artículo 17.2 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, por la que se rige esta institución, dispone que el Defensor del Pueblo, en cualquier caso, velará por que la Administración resuelva expresamente, en tiempo y forma, las peticiones y recursos que le hayan sido formulados, cumpliendo así lo establecido en el artículo 21 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

La Administración está obligada a responder al ciudadano que acude a ella, y ha de ofrecer al ciudadano una respuesta directa, rápida, exacta y legal. La obligación administrativa de cumplir escrupulosamente con las normas que rigen los procedimientos, cuidando al máximo de todos los trámites que constituyen el expediente, dimana directamente del mandato recogido en el artículo 103 de la Constitución, según el cual la Administración debe servir con objetividad a los intereses generales y actuar con sometimiento pleno a la Ley y al Derecho, sometimiento que se articula mediante la sujeción de la actuación pública al procedimiento administrativo establecido por la Ley y según los principios garantizados por la Constitución en su artículo 9.3.

No basta, aunque sea muy importante, con dar respuesta verbal a las cuestiones que se le planteen sino que ha de darse a los ciudadanos una respuesta expresa, por escrito, fundada, en tiempo y forma adecuada al procedimiento que corresponda y en congruencia con las pretensiones expresadas, todo ello con prontitud y sin demora injustificada.

Por ello, de no haberlo hecho ya, ese ayuntamiento debe dar una respuesta expresa y motivada a la solicitud que el Sr. (…) presentó hace años.

Decisión

De conformidad con los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, del Defensor del Pueblo, y a fin de que ese ayuntamiento la tenga en cuenta para casos futuros, se ha resuelto formular el siguiente:

RECORDATORIO DE DEBERES LEGALES

Que ejerza las competencias en materia de urbanismo, protección de medio ambiente urbano y salubridad pública, de conformidad con lo establecido en el artículo 25.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local.

Que se garantice el cumplimiento de la obligación que tienen los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, al amparo del artículo 15 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

Asimismo, y para este caso concreto, se formula la siguiente:

SUGERENCIA

Que se gire visita de inspección a fin de comprobar si el inmueble denunciado cumple las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público exigibles y, en caso negativo, que se dicte orden de ejecución de las actuaciones que sean precisas para garantizar que aquel reúna dichas condiciones, con advertencia de las facultades municipales en caso de incumplimiento, todo ello de conformidad en el artículo 272 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.

Se agradece de antemano su colaboración y se solicita, de conformidad con el artículo 30 de la Ley Orgánica 3/1981, que, a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no las Resoluciones formuladas, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa. Asimismo, deberá confirmar y acreditar que ha dado respuesta a la solicitud presentada en agosto de 2021 por el Sr. (…).

Le saluda muy atentamente,

Ángel Gabilondo Pujol

Defensor del Pueblo