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Se ha recibido escrito de ese ayuntamiento, referido a la queja arriba indicada.

Consideraciones

1. La interesada en su escrito señalaba que en reiteradas ocasiones había denunciado el deficiente estado de conservación y ruina en el que se encuentra un pajar en el barrio de la Iglesia de la localidad de Santa Colomba de ese municipio. Aseguraba que está en un estado ruinoso, lo que supone un peligro para las personas que por allí transitan debido a que se desprenden piedras a la vía pública. Por ello, solicitó también que se demoliera el inmueble.

A pesar de las denuncias presentadas y del tiempo transcurrido, no parece que ese ayuntamiento haya adoptado medidas, al menos eficaces, para garantizar la seguridad de las personas.

2. Se recuerda a esa entidad local que los legisladores autonómicos han regulado de forma común la potestad de las entidades locales de imponer órdenes de ejecución para conservar y mantener terrenos, construcciones y edificios en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro. Las actuaciones sobre las construcciones y edificios son evidentes cuando estos precisan obras de rehabilitación, reforma o simple mantenimiento.

El deber de conservación viene contemplado en la normativa urbanística como uno de los deberes que integran el estatuto de la propiedad y obliga a los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones a conservar y mantener estos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.

En concreto, el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en su artículo 15 contempla que el derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende, entre otros, el deber de conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.

En el plano autonómico los artículos 8.1 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León (en adelante LUCyL) y 19.1 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León aprobado por Decreto 22/2004, de 29 de enero (en adelante RUCyL), disponen que los propietarios de bienes inmuebles deben mantenerlos en condiciones adecuadas de seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad según su destino, realizando los trabajos precisos para conservar o reponer dichas condiciones.

En suma, la obligación contenida en estos preceptos va referida a toda clase de construcciones, edificaciones y terrenos debiéndose mantener en condiciones de seguridad y salubridad para servir de soporte a los usos con los que sean compatibles conforme a la ordenación territorial y urbanística. Mantener, por tanto, los inmuebles en condiciones de seguridad y salubridad conforme a su propio destino es propio del estatuto jurídico de la propiedad inmobiliaria y el incumplimiento de la obligación genéricamente regulada en el texto refundido estatal y en el citado artículo 8.1 LUCyL, constituye un incumplimiento de la función social de la propiedad.

3. Con carácter general, el deber de conservación tiene su fundamento en el interés público, en la seguridad de las personas y cosas y en la salubridad e higiene del inmueble. Cuando por las circunstancias que sean se perturba o existe peligro de perturbación de ese interés público, afectando a esa seguridad y salubridad, como ocurre en este caso, los ayuntamientos están obligados a intervenir como así se afirma en el artículo 1 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, aprobado por Decreto de 17 de junio de 1955.

El deber genérico de conservar se convierte en obligación específica de hacer las obras y adoptar las medidas adecuadas a tales fines. Y es que cuando los propietarios no atienden ese deber, se confiere a la Administración la posibilidad de ordenar e imponer a esos propietarios la ejecución de concretas obras de conservación, siempre que estas no excedan de los límites normales de ese deber de conservación.

En efecto, para garantizar el cumplimiento de este deber, los ayuntamientos deben dictar las oportunas órdenes de ejecución que obligarán a los propietarios de bienes inmuebles a realizar las actuaciones necesarias para dar debido cumplimiento a los deberes señalados. El incumplimiento injustificado de una orden de ejecución faculta al ayuntamiento para adoptar cualquiera de estas medidas: a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado; b) imposición de multas coercitivas, hasta un máximo de diez sucesivas, con periodicidad mínima mensual (artículo 106 LUCyL y 319 RUCyL). Si existe riesgo inmediato para la seguridad de personas o bienes, o de deterioro del medio ambiente o del patrimonio natural y cultural, el ayuntamiento debe optar por la ejecución subsidiaria (artículo 322 RUCyL).

4. El deber de conservar por el propietario cesa con la ruina declarada del edificio. La ruina tiene un carácter objetivo, por lo que basta la petición, cualquiera que sea su fundamento, para que si realmente existe se declare, siendo indiferente las causas que la provocan. La misma tiene carácter reglado, porque su objeto es comprobar si se da alguno de los supuestos legales de ruina; o lo que es lo mismo, está sujeta a un procedimiento y a unas normas en los que no opera la discrecionalidad.

Por tanto, el ayuntamiento declarará la ruina total o parcial de un inmueble cuando el coste de las obras necesarias para mantener o reponer las condiciones adecuadas de seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad exceda del límite del deber legal de conservación (artículo 107 LUCyL y 323 RUCyL).

De hecho el citado artículo 107 dispone que la declaración de ruina se producirá de oficio o a instancia de cualquier interesado, previa tramitación de procedimiento con audiencia al propietario, a los ocupantes y a los demás titulares de derechos y en ella se detallarán las medidas necesarias para asegurar la integridad física de los ocupantes y de terceras personas, y los plazos para la rehabilitación o demolición del inmueble. En caso de incumplimiento de los plazos señalados en la declaración de ruina, el ayuntamiento podrá proceder a la ejecución subsidiaria de las medidas dispuestas en ella, o bien resolver la sujeción del inmueble a los regímenes de venta forzosa o sustitución forzosa.

5. A pesar de la contundencia con la que se expresa el técnico autor del informe remitido, no le consta a esta institución que esa Administración haya obrado en el sentido apuntado dado que no ha llevado a cabo ninguna de las actuaciones señaladas, hasta el punto de que en dicho informe se considera que “la edificación, padece patologías en estructurales importantes en el muro de carga de cierre y estructura de cubierta. Deben tomarse medidas con inmediatez, en cuanto a la estabilidad general, pues esta patología podría arrastrar el resto de la edificación de producirse un abandono”.

Además, en el citado informe también se establecen unas actuaciones urgentes que deberían realizarse para asegurar en su caso la integridad física de personas y que consisten en:

– Garantizar la seguridad perimetral, en esta parte limitando el acceso con encintado o vallado en las proximidades y zonas donde pueda existir peligro de alcance por un posible desprendimiento. Este encintado debería separarse de la edificación hasta dejar libre una zona de seguridad de al menos 2 metros en el perímetro o la altura de la edificación con peligro de desprendimiento, señalizando este.

– Apeo de la estructura en general.

– Desmontaje de la zona de cantería demolida, reposición de la misma y zunchado en la coronación del muro.

– Reposición de estructura de la madera cedida, y reposición de la zona de la cubierta afectada.

Pese a la claridad del informe de los servicios técnicos municipales y teniendo en cuenta que este data de mayo pasado, no parece que se hayan adoptado en estos meses las medidas recomendadas por aquellos para evitar riesgo de daños materiales y personales.

6. Se debe advertir por último a esa Administración municipal que en el caso de que no adopte las medidas necesarias para garantizar la seguridad de las personas y se produzcan daños, los afectados podrían exigir la responsabilidad patrimonial de la Administración. O dicho de otro modo, si el ayuntamiento no cumple con estas obligaciones, a la responsabilidad del propietario del inmueble se unirá la responsabilidad administrativa del ayuntamiento si no actuó con la debida diligencia y no ordenó las medidas precisas o, habiéndolas ordenado, no las ejecutó por vía subsidiaria.

7. Finalmente, se recuerda a ese ayuntamiento que uno de los motivos por los que se iniciaron las presentes actuaciones residía en conocer las razones por las que no se había dado respuesta al escrito presentado en esa entidad local el 30 de julio de 2021 en el que precisamente solicitaba que se adoptasen medidas y se realizasen los trabajos necesarios para garantizar la seguridad del inmueble. En la comunicación municipal no se alude a este extremo, por lo que ha de presumirse que nunca ha habido una respuesta expresa y por escrito a dicha solicitud.

El artículo 17.2 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, por la que se rige esta institución, dispone que el Defensor del Pueblo, en cualquier caso, velará por que la Administración resuelva expresamente, en tiempo y forma, las peticiones y recursos que le hayan sido formulados, cumpliendo así lo establecido en el artículo 21 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

La Administración está obligada a responder al ciudadano que acude a ella, y ha de ofrecer al ciudadano una respuesta directa, rápida, exacta y legal. La obligación administrativa de cumplir escrupulosamente con las normas que rigen los procedimientos, cuidando al máximo de todos los trámites que constituyen el expediente, dimana directamente del mandato recogido en el artículo 103 de la Constitución, según el cual la Administración debe servir con objetividad a los intereses generales y actuar con sometimiento pleno a la Ley y al Derecho, sometimiento que se articula mediante la sujeción de la actuación pública al procedimiento administrativo establecido por la Ley y según los principios garantizados por la Constitución en su artículo 9.3.

En suma, no basta, aunque sea muy importante, con dar respuesta verbal a las cuestiones que se le planteen sino que ha de darse a los ciudadanos una respuesta expresa, por escrito, fundada, en tiempo y forma adecuada al procedimiento que corresponda y en congruencia con las pretensiones expresadas, todo ello con prontitud y sin demora injustificada.

Decisión

De conformidad con los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, del Defensor del Pueblo, y a fin de que ese ayuntamiento lo tenga en cuenta para casos futuros, se ha resuelto formular el siguiente:

RECORDATORIO DE DEBERES LEGALES

Que se garantice el cumplimiento de la obligación que tienen los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, al amparo de lo dispuesto en los artículos 8.1 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León y 19.1 de su reglamento, así como en el artículo 15 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

Asimismo, y para este caso concreto, se formulan las siguientes:

SUGERENCIAS

1. Que, previa tramitación del correspondiente expediente, se declare, conforme al artículo 107 de la Ley 5/1999 y 323 y siguientes de su Reglamento, la ruina del inmueble con referencia catastral (…), y que se convenga a sus propietarios a que procedan a la ejecución de las obras que se ordenen en la propia declaración, en los términos señalados en el informe del arquitecto municipal de mayo de 2024.

2. Que dichas obras se ejecuten subsidiariamente, en caso de que los propietarios no cumplieran en el plazo señalado lo acordado en la declaración de ruina, sin perjuicio de repercutir con posterioridad su coste a aquellos por la vía de apremio.

3. Que se dé una respuesta expresa y motivada a la solicitud presentada por la interesada el 30 de julio de 2021, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, en los términos que se establecen en la última consideración.

El Defensor del Pueblo agradece de antemano su colaboración y solicita, de conformidad con el artículo 30 de la citada ley orgánica, que, a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no las Resoluciones, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa.

En caso de que acepte la tercera de las Sugerencias se ruega remita copia de la respuesta que se envíe a la interesada.

Le saluda muy atentamente,

Ángel Gabilondo Pujol

Defensor del Pueblo