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Se ha recibido escrito de ese ayuntamiento, referido a la queja arriba indicada.

Consideraciones

1. El Sr. (…) en su escrito denunciaba además de la falta de terminación de las obras del edificio de 21 viviendas y garajes en construcción, también su lamentable estado de conservación. De hecho aseguraba que había solicitado en diversas ocasiones a ese ayuntamiento que incoase expediente contra la citada mercantil por incumplimiento de su deber de conservación del edificio. A pesar de las denuncias presentadas, no parece que ese ayuntamiento haya adoptado medidas, al menos eficaces.

2. En comunicación de 20 de abril de 2022 esta institución admitía la presente queja a trámite, realizaba unas consideraciones a esa Alcaldía y solicitaba que remitiera información en la que se valorasen dichas consideraciones y se realizaran unas aclaraciones sobre los siguientes extremos:

– Tramitación dada a las reclamaciones presentadas y motivos por los que hasta la fecha no se ha dado respuesta a las mismas.

– Confirmación de que los servicios técnicos municipales han practicado recientemente visita de inspección al inmueble denunciado a fin de comprobar si cumple las condiciones de seguridad y salubridad exigibles y, en este caso, remisión de copia del informe de dicha inspección. Deberán indicarse, asimismo, las medidas que, a la vista de dicha inspección, se adopten para garantizar que la propiedad dé cumplimiento a sus deberes legales.

En la breve comunicación remitida no se da respuesta a ninguna de ellas, al menos no de forma completa.

3. Se recuerda que los legisladores autonómicos han regulado de forma común la potestad de las entidades locales de imponer órdenes de ejecución para conservar y mantener terrenos, construcciones y edificios en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro. Las actuaciones sobre las construcciones y edificios son evidentes cuando estos precisan obras de rehabilitación, reforma o simple mantenimiento, como es el caso, y para ello deben imponerse órdenes de ejecución.

El deber de conservación viene contemplado en la normativa urbanística como uno de los deberes que integran el estatuto de la propiedad y obliga a los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones a conservar y mantener estos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. En concreto, el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en su artículo 15 contempla que el derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende, entre otros, el deber de conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.

Por su parte el artículo 137 del Texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística aprobado por Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo (en adelante TRLOTAU), reconoce la obligación de conservación en estos términos: “Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin, en todo caso, de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo”.

Es más, como ha señalado el Tribunal Supremo, el ordenamiento urbanístico establece una definición del contenido normal del derecho de propiedad del que forman parte auténticos deberes, como son los de mantener los edificios, terrenos o instalaciones en condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos.

Si este deber es incumplido, como parece que ha ocurrido en este supuesto concreto, debe ser exigido por la autoridad municipal, la cual tras efectuar la oportuna visita de inspección debe ordenar que se lleven a cabo las actuaciones necesarias para alcanzar dicho fin. Así, el ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, debe dictar órdenes de ejecución para obligar a los propietarios de bienes inmuebles a realizar los trabajos necesarios para conservar en aquellos las condiciones derivadas de los deberes de uso y conservación.

En suma, conforme a dicha normativa, las autoridades administrativas locales están legitimadas para dictar las oportunas órdenes de ejecución, requiriendo a los propietarios para que realicen las operaciones necesarias a fin de restablecer el estado de conservación, seguridad y salubridad que parece haberse conculcado. Si se incumpliese por el propietario la orden y no se ejecutasen las obras o actuaciones necesarias para mantener el solar en las debidas condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, habilitaría al ayuntamiento a adoptar alguna de las siguientes medidas (artículo 140.2 TRLOTAU):

a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite del deber normal de conservación.

b) Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, del diez por ciento del coste estimado de las obras ordenadas. El importe de las multas coercitivas impuestas quedará afectado a la cobertura de los gastos que genere efectivamente la ejecución subsidiaria de la orden incumplida, sin perjuicio de la repercusión del coste de las obras en el incumplidor.

c) Sustitución del propietario incumplidor mediante la formulación de Programas de Actuación Rehabilitadora de acuerdo con el procedimiento establecido en los artículos 132 a 134 TRLOTAU para la ejecución de actuaciones edificatorias.

A su vez, la inobservancia de los deberes de conservación y mantenimiento de los inmuebles legalmente exigibles está contemplado como un supuesto expropiatorio, tal y como así se indica en el artículo 143.1.3 TRLOTAU.

4. Esta institución en su última comunicación solicitó a esa Alcaldía información sobre el estado actual del inmueble denunciado. En el informe municipal remitido no consta que se haya practicado recientemente una visita de inspección a fin de poder dar una respuesta a dicha cuestión. Tampoco consta que ese ayuntamiento haya dictado la correspondiente orden de ejecución en los términos señalados en las anteriores consideraciones y parece considerar suficiente la actuación municipal circunscrita hasta la fecha al requerimiento enviado a la mercantil para que culmine las obras. Por cierto que en dicho requerimiento no se establece ningún plazo para que aquella de cumplimiento al mismo ni tampoco se detallan las consecuencias ni medidas a adoptar en caso de que el incumplimiento persista.

5. Pero es que además aunque la obligación de cumplir con las órdenes de ejecución recae sobre el propietario del inmueble, sin embargo, la orden de conservación se dirige propiamente contra esos bienes inmuebles, en este caso el edificio cuyo deficiente estado de conservación denunciaba el reclamante, y tiene como fin perseguir su culminación. En todo caso, la fijación de la responsabilidad es real y objetiva, responde a las circunstancias del objeto, terreno o edificación. Si el inmueble no se encuentra en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, ese ayuntamiento puede y debe ordenar la ejecución de los trabajos que sean necesarios para garantizar su seguridad.

6. Si no se adoptan las medidas señaladas en los párrafos precedentes y se produce algún percance o se atenta contra la salud y seguridad de las personas, cualquier afectado podría exigir la responsabilidad patrimonial de esa Administración local.

Decisión

De conformidad con los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, del Defensor del Pueblo, y a fin de que ese ayuntamiento la tenga en cuenta para casos futuros, se ha resuelto formular el siguiente:

RECORDATORIO DE DEBERES LEGALES

Que se garantice el cumplimiento de la obligación que tienen los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, al amparo del artículo 15 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

Asimismo, y para este caso concreto, se formula la siguiente:

SUGERENCIA

Que se gire visita de inspección a fin de comprobar si el edificio denunciado cumple las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público exigibles y, en caso negativo, dictar orden de ejecución de las actuaciones que sean precisas para garantizar que aquel reúna dichas condiciones, con advertencia de las facultades municipales en caso de incumplimiento, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 137 y siguientes del Texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística aprobado por Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo.

Se agradece de antemano su colaboración y se solicita, de conformidad con el artículo 30 de la Ley Orgánica 3/1981, que, a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no las Resoluciones formuladas, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa.

Le saluda muy atentamente,

Ángel Gabilondo Pujol

Defensor del Pueblo