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Se ha recibido escrito de D. (…) en el que formula alegaciones en relación con el informe remitido por ese ayuntamiento referido a la queja arriba indicada

El interesado afirma que, al contrario de lo que parece indicar esa Administración local, no han iniciado acciones judiciales en relación con el deficiente estado de conservación del inmueble colindante al de su propiedad y la falta de ejecución de las medidas contenidas en la Orden 1896/2019 dictada por esa misma entidad local.

Por tanto, reitera que a fecha actual, el inmueble sito en (…) número (…) continúa encontrándose en un deficiente estado de conservación y persiste el peligro para los vecinos que transitan por la zona ante el riesgo de derrumbes y desprendimientos.

Estos riesgos han sido incluso comprobados por los técnicos municipales que en su día recomendaron la ejecución de determinados trabajos que fueron contemplados en una orden de ejecución que dictó ese ayuntamiento en el marco del expediente número (…). A pesar del evidente incumplimiento de la orden de ejecución no consta la adopción de medidas de ejecución forzosa.

El Sr. (…) aporta fotografías que acreditan el deficiente estado de conservación del inmueble.

Consideraciones

1. La intervención de la Administración por razones urbanísticas se produce en un doble momento:

– Antes de la edificación, mediante el otorgamiento de la previa licencia o del título habilitante, a través de los cuales se controla la legalidad de la construcción pretendida.

– Con posterioridad a la edificación, con la finalidad de garantizar la seguridad y salubridad del inmueble mientras este subsista y no sea derribado.

Tanto en un caso como en otro los propietarios tienen el deber de conservación (del suelo si aún no se ha edificado y de los inmuebles si ya se ha construido), formando parte este del derecho de propiedad. Y es que alrededor de la propiedad no sólo se construye un haz de derechos sino también de deberes. Deberes que son civiles (artículo 389 del Código Civil), pero esencialmente urbanísticos.

En efecto, esta obligación de conservación general se contiene en el artículo 135 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del Suelo de Galicia, que indica que los propietarios de toda clase de terrenos, construcciones, edificios e instalaciones habrán de destinarlos a los usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística; conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dichos usos y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles.

También el legislador estatal se refiere a la obligación de los propietarios de terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones de “conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos”; así lo establece el artículo 15.1.b del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

En suma, la obligación contenida en este precepto va referida a toda clase de construcciones, edificaciones y terrenos debiéndose mantener en condiciones de seguridad y salubridad para servir de soporte a los usos con los que sean compatibles conforme a la ordenación territorial y urbanística. Mantener, por tanto, los inmuebles en condiciones de seguridad y salubridad conforme a su propio destino es propio del estatuto jurídico de la propiedad inmobiliaria y el incumplimiento de la obligación genéricamente regulada en el texto refundido estatal y en el citado artículo 135 de la ley gallega, constituye un incumplimiento de la función social de la propiedad.

Con carácter general, el deber de conservación tiene su fundamento en el interés público, en la seguridad de las personas y cosas y en la salubridad e higiene del inmueble. Cuando por las circunstancias que sean se perturba o existe peligro de perturbación de ese interés público, afectando a esa seguridad y salubridad, como ocurre en este caso, los ayuntamientos están obligados a intervenir como así se afirma en el artículo 1 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, aprobado por Decreto de 17 de junio de 1955.

2. El deber genérico de conservar se convierte en obligación específica de hacer las obras y adoptar las medidas adecuadas a tales fines. Y es que cuando los propietarios no atienden ese deber, se confiere a la Administración la posibilidad de ordenar e imponer a esos propietarios la ejecución de concretas obras de conservación, siempre que estas no excedan de los límites normales de ese deber de conservación.

En efecto, para garantizar el cumplimiento de este deber, los ayuntamientos deben dictar las oportunas órdenes de ejecución que obligarán a los propietarios de bienes inmuebles a realizar las actuaciones necesarias para dar debido cumplimiento a los deberes señalados (artículo 136 de la Ley 2/2016).

El incumplimiento de dichas órdenes de ejecución incluso habilita a la Administración pública adoptar determinadas medidas de ejecución forzosa como la imposición de multas coercitivas de 1.000 a 10.000 euros, reiterables trimestralmente o la ejecución subsidiaria, de manera directa o a través de un agente edificador (apartados 4 y 5 del artículo 136 de la Ley 2/2016).

3. En este caso, en el marco del expediente tramitado por esa entidad local bajo el número (…), por decreto número 981/2020 de 2 de septiembre de 2020 se dictó orden de ejecución instando a la propiedad del inmueble a que realizara las actuaciones necesarias para asegurar el inmueble sito en la (…) número (…). Concretamente se ordenaba la retirada de los elementos inestables y escombros, apuntalamiento de forjados y tabiques, saneado y parcheo de muros y paredes, tapiado de las puertas de entrada y protección de la fachada y finalmente la construcción de la cubierta de la vivienda (aunque sea provisional, pendiente de la rehabilitación integral del inmueble).

Pese al tiempo transcurrido no se ha dado cumplimiento a la orden de ejecución dictada por ese ayuntamiento hace más de dos años y medio. Pero es que además, es evidente que el inmueble no guarda las condiciones mínimas no solamente de ornato público sino también de seguridad y salubridad. De hecho el 26 de julio de 2021, los servicios técnicos municipales practicaron nueva vista de inspección y en el informe reconocían explícitamente que no se habían realizado las obras ordenadas y por ello, el mal estado del edificio se había agravado. Literalmente indicaba lo siguiente:

“O 26/07/2021 inspeccionouse o inmoble observando que non se realizaron as actuación urxentes indicadas no seu día e agravouse o mal estado do edificio.

En compaña dun construtor contratado polo propietario do inmoble, accedeuse interior da edificación apreciando que se iniciou o derrubamento da cuberta, do forxado, das paredes e do mobiliario da zona da casa que da á (…), acumulando unha grosa capa de cascallos no chan.

A maiores dos danos descritos no informe anterior, obsérvase tamén que se derrubou parte da folla interior dun muro medianeiro de cachotería (que separa a edificación deste expediente da vivenda dos denunciantes) e que hai risco de desprendemento de varias pedras e doutras partes do muro. As pedras caídas provocaron o derrubamento de parte do forxado da planta alta e algunhas quedaron acumuladas no propio forxado que ten risco de caída inminente.

Tamén se aprecia que o estado de conservación da madeira da estrutura dos forxados e da cuberta que aínda non caeron é moi mala. As trabes, os pontóns e os cangos teñen podremia, roturas e desprazamentos moi graves, polo que carecen das condicións mínimas de estabilidade. Unha das trabes do forxado do piso da planta alta está apoiada nun piar de pedra que está inclinado, polo que o risco de derrubamento de todo o conxunto é obvio.

A planta alta da fachada da (…) está formada por unha estrutura vertical de madeira forrada con táboas. Esta fachada está apoiada no forxado do piso da planta alta e á súa vez serve de soporte da cuberta”.

Añadía el técnico municipal en ese informe que el deterioro del edificio es tan grave que existe un elevado riesgo de derrumbamiento, y proponía para prevenir daños a las personas, la vía pública o a las edificaciones colindantes, la ejecución con carácter urgente de las siguientes medidas de seguridad, salubridad y ornato:

– Vallado y protección de las calles.

– Retirada de escombros y elementos inestables.

– Apuntalamiento de los muros para conservar las fachadas y tabiques de piedra.

– Apuntalamiento de forjados y tabiques interiores.

– Demolición de la cubierta, la fachada de madera, los tabiques y los forjados hasta el vaciamiento del interior.

– Reconstrucción de la parte colapsada e inestable del muro medianero.

– Renovación y saneado de las paredes.

– Retirada de los escombros a un vertedero autorizado

– Construcción de la cubierta de la vivienda, aunque sea provisional, pendiente de la rehabilitación integral del inmueble. Como alternativa a la construcción de la cubierta podría procederse a la protección de los muros medianeros y fachadas contra la intemperie y a la canalización de las aguas pluviales a la red de saneamiento para evitar su acumulación en el suelo y la probabilidad de daño a los edificios colindantes. Cabe recordar que cualquier intervención en el subsuelo requerirá una actuación arqueológica).

– Tapiado de las puertas de entrada y protección de la fachada.

A pesar de la contundencia con la que los servicios técnicos municipales describen el deficiente estado en el que se encuentra el inmueble y del evidente incumplimiento de la orden de ejecución, no consta que ese ayuntamiento haya adoptado medidas de ejecución forzosa.

4. Las resoluciones administrativas tienen carácter ejecutivo y constituyen título jurídico bastante para proceder a su ejecución forzosa a través de los medios del artículo 100 y siguientes de la Ley 39/2015 [artículos 4.1.e) y 51 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, 38 y 39 de Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y 208 del Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales, aprobado por Real Decreto 2568/1986, de 28 de noviembre].

Dado el tiempo transcurrido desde que se dictase la orden de ejecución sin que la propiedad haya mostrado el más mínimo interés por darle cumplimiento, a juicio de esta institución lo más eficaz es proceder a ejecutar subsidiariamente los trabajos ordenados (artículo 102 de la Ley 39/2015).

Y ello con el fin de garantizar la seguridad del inmueble y evitar más desprendimientos de elementos a la vía pública que pudieran causar daños mayores para personas y cosas. Se recuerda asimismo que los técnicos municipales han calificado dichas obras de urgentes.

Si ese ayuntamiento dispone de medios propios podrá proceder a la ejecución subsidiaria y ejecutar estas obras, bien directamente o bien a través de una empresa, de un tercero ajeno a esa Administración municipal, que lleve a cabo dicha ejecución mediante el correspondiente contrato.

Si por el contrario no dispone de medios adecuados, puede solicitar la ayuda y colaboración de otra Administración pública, que podrá prestarle medios personales y materiales (personal técnico, maquinaria, etc.). Lo que no debe hacer es no ejecutar la orden de ejecución. Dicho de otro modo, no puede no ejercitar la potestad de ejecución de un acto que ella misma ha dictado. Las potestades administrativas son inalienables e irrenunciables.

5. Esa entidad local está, por tanto, obligada a ejecutar los trabajos señalados en la orden de ejecución bien directamente, si es necesario instando la ayuda y colaboración de otra Administración, bien indirectamente encomendando su ejecución a un tercero. En ambos casos, el coste deberá ser asumido por el obligado.

A esos efectos, y como ese ayuntamiento conoce, la ejecución subsidiaria de la orden de ejecución de dichos trabajos solo precisa del previo cumplimiento de unos requisitos básicos:

– La identificación y concreción de las obras a ejecutar, lo que demanda la existencia de un presupuesto, estudio o proyecto previo que las contenga, describa y cuantifique.

– El previo apercibimiento, con plazo para la ejecución, que ha de ser suficiente y adecuado a su entidad, en este caso de la demolición.

– La fijación de la cuantía de los gastos que la ejecución subsidiaria comporta, y notificarse a los propietarios, dándoles audiencia.

Además, el artículo 102 de la Ley 39/2015 prevé que el importe de los gastos, daños y perjuicios derivados de la ejecución subsidiaria puedan exigirse al responsable por la vía de apremio sobre su patrimonio y liquidarse provisionalmente antes de la ejecución, a reserva de la liquidación definitiva. En el mismo decreto en que se decida la ejecución subsidiaria puede requerirse el ingreso del importe del coste estimado, antes de su realización, y exigirse el ingreso por vía de apremio, caso de no satisfacerse en período voluntario. Ello obviamente sin perjuicio del coste que resulte una vez terminadas las obras o actuaciones necesarias, también exigible incluso por el procedimiento de apremio.

Esta vía de la liquidación provisional prevista en el citado artículo 102 de la Ley 39/2015 permite superar las carencias presupuestarias y de medios que pudieran existir para ejecutar subsidiariamente una orden de ejecución que dictó hace más de dos años y medio.

6. Por último, se recuerda a ese ayuntamiento que uno de los motivos por los que se iniciaron las presentes actuaciones residía en conocer las razones por las que no se había dado respuesta a las solicitudes presentadas en esa entidad local los días 13 de julio, 11 de agosto y 15 de septiembre de 2022 que ni siquiera han merecido una respuesta expresa por parte de ese ayuntamiento.

El artículo 17.2 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, por la que se rige esta institución, dispone que el Defensor del Pueblo, en cualquier caso, velará por que la Administración resuelva expresamente, en tiempo y forma, las peticiones y recursos que le hayan sido formulados, cumpliendo así lo establecido en el artículo 21 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

La Administración está obligada a responder al ciudadano que acude a ella, y ha de ofrecer al ciudadano una respuesta directa, rápida, exacta y legal. La obligación administrativa de cumplir escrupulosamente con las normas que rigen los procedimientos, cuidando al máximo de todos los trámites que constituyen el expediente, dimana directamente del mandato recogido en el artículo 103 de la Constitución, según el cual la Administración debe servir con objetividad a los intereses generales y actuar con sometimiento pleno a la Ley y al Derecho, sometimiento que se articula mediante la sujeción de la actuación pública al procedimiento administrativo establecido por la Ley y según los principios garantizados por la Constitución en su artículo 9.3.

No basta, aunque sea muy importante, con dar respuesta verbal a las cuestiones que se le planteen sino que ha de darse a los ciudadanos una respuesta expresa, por escrito, fundada, en tiempo y forma adecuada al procedimiento que corresponda y en congruencia con las pretensiones expresadas, todo ello con prontitud y sin demora injustificada.

Por ello, de no haberlo hecho ya, ese ayuntamiento debe dar una respuesta expresa y motivada a las solicitudes que el Sr. (…) presentó hace meses.

Decisión

En virtud de lo dispuesto en los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, del Defensor del Pueblo, se formulan a ese ayuntamiento las siguientes:

SUGERENCIAS

1. Que, conforme dispone el artículo 102 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, se ejecuten subsidiariamente los trabajos necesarios para garantizar la seguridad y salubridad del inmueble sito en la (…) número (…) ordenados por Decreto número 981/2020 de 2 de septiembre de 2020, a costa del obligado, a quien podrá exigir el importe de los gastos, daños y perjuicios derivados de la ejecución subsidiaria por la vía de apremio sobre su patrimonio. Si fuera necesario, dicho importe podrá liquidarse de forma provisional y realizarse antes de la ejecución, a reserva de la liquidación definitiva.

2. Que se dé una respuesta expresa y motivada a las solicitudes presentadas por el interesado los días 13 de julio, 11 de agosto y 15 de septiembre de 2022, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, en los términos que se establecen en la última consideración.

El Defensor del Pueblo agradece de antemano su colaboración y solicita, de conformidad con el artículo 30 de la citada ley orgánica, que, a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no las Resoluciones, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa. En caso de que acepte la segunda de las Sugerencias se ruega remita copia de la respuesta que se envíe al Sr. (…).

Le saluda muy atentamente,

Ángel Gabilondo Pujol

Defensor del Pueblo