Declaración de la caducidad de la adjudicación de la gestión urbanística de un Plan Regional de Actuación de Urbanización.

Tipo de actuación: Sugerencia

Fecha: 21/11/2016

Administración: Junta de Castilla y León. Consejería de Fomento y Medio Ambiente

Respuesta de la Administración: Aceptada

Queja número: 15017189


Texto

Se ha recibido su escrito referido a la queja arriba indicada.

Consideraciones

1. Una vez más esta institución quiere hacer constar que considera contrario a derecho obligar a la propiedad a mantener indefinidamente el aval bancario aportado en garantía del pago de las cuotas de urbanización cuando ninguna culpa tiene respecto al retraso en la gestión urbanística del ámbito o en los incumplimientos de los plazos previstos en el plan de actuación, cuestiones ambas únicamente imputables al urbanizador. Lo contario supondría premiar los incumplimientos del urbanizador con la necesidad de obtener su consentimiento para acordar la devolución del aval, condenando a la propiedad a tener que soportar injustamente “sine die” los gastos de su mantenimiento, aunque ello pueda suponer su ruina económica.

Como ya se indicó a esa Consejería las administraciones públicas, en sus respectivas esferas de competencia, dirigirán, inspeccionarán y controlarán la actividad de ejecución urbanística para exigir y asegurar que ésta se produce de conformidad con los planes de ordenación territorial y urbanística y los demás instrumentos y acuerdos aprobados o adoptados para la ejecución de éstos, así como, en su caso, los correspondientes proyectos técnicos de obras.

2. Las relaciones entre propietarios y urbanizador se regirán por el principio de libertad de pactos siempre que se respete la ordenación urbanística y la programación aprobada. La ejecución de la urbanización corresponde al urbanizador, que es la persona física o jurídica, pública o privada, que, sea o no propietaria de los terrenos afectados por una actuación urbanística, contrae la responsabilidad de su ejecución, asume las obligaciones establecidas en los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística y financia los gastos de urbanización, sin perjuicio de la obligación de los propietarios de costearlos, en su caso (artículo 68.1 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León).

El urbanizador es una persona -pública o privada- que actúa como agente público responsable de ejecutar la actuación urbanística prevista en el Proyecto de actuación que aprueba la administración urbanística. La Administración es quien aprueba el proyecto, quien determina la modalidad de gestión, quien en su caso designa el urbanizador y, en consecuencia, le corresponde tutelar y supervisar el cumplimiento de todas las condiciones y fiscalizar al urbanizador, decidir las posibles desavenencias o conflictos y arbitrar soluciones de obligado cumplimiento.

En suma, es el agente urbanizador quien se compromete a desarrollar el plan en sus plazos y condiciones, y garantiza esos compromisos ante la Administración. Además, la ley señala que el propietario puede exigir del urbanizador la correcta ejecución del Proyecto de actuación y al Ayuntamiento la efectiva tutela de la misma (artículo 38.4 apartado b de la Ley 5/1999, de 8 de abril).

3. Si el Proyecto de reparcelación del Plan Regional de Actuación de Urbanización “…..” en Zamora (en adelante PRAU) fue aprobado en 2010 y más de seis años después no se ha producido avance alguno en la ejecución urbanística, entonces esa Administración puede y debe adoptar medidas al respecto.

El artículo 25 de la Ley 5/1999 que regula los planes y proyectos regionales establece que éstos podrán ejecutarse a través de concesión administrativa, la cual se otorgará en todo caso mediante concurso, cuyas bases fijarán los derechos y obligaciones del concesionario y de la Administración. Y en su apartado 3 dispone que el incumplimiento de las condiciones impuestas en el Decreto de aprobación de los planes y proyectos regionales dará lugar a su caducidad, que se producirá mediante nuevo Decreto de la Junta de Castilla y León, a propuesta de la Consejería impulsora. La declaración de caducidad de un plan o proyecto regional habilitará a la Junta de Castilla y León para asumir directamente su gestión y ejecución.

Por su parte el artículo 88.5 de la referida ley dispone que en caso de incumplimiento de los plazos señalados en el Proyecto de actuación, si el mismo se debe a causas no imputables al urbanizador, la Administración concederá una prórroga de duración no superior al plazo incumplido. Si la prórroga no se concede, o si transcurrida se mantiene el incumplimiento, se declarará la caducidad de la adjudicación. Sin perjuicio de las responsabilidades que procedan, podrá también acordarse el cambio del sistema de actuación y el inicio del procedimiento para incluir en el suelo urbano consolidado los terrenos en los que pueda concluirse la urbanización mediante actuaciones aisladas. Por tanto, la Administración debe garantizar -como titular de la potestad de la función pública urbanizadora- que el agente urbanizador cumpla las obligaciones contraídas, entre ellas que las obras de urbanización se ejecuten y recepcionen dentro de los plazos legalmente establecidos, articulando, en su caso, las medidas subsidiarias, que resulten procedentes.

4. Por Orden FOM/1816/2010 de 29 de diciembre de 2010 se aprobaron inicialmente los Proyectos de Urbanización y Reparcelación del PRAU “…..”. Posteriormente, por orden de 6 de mayo de 2011 de esa Consejería se concedió a la (…..) una ampliación del plazo para dicha ejecución de forma que de los 29 meses iniciales se pasó a 31 meses contados a partir del 21 de junio de 2010.

Como esa Consejería reconoce en su escrito, es evidente que los plazos de ejecución han sido ampliamente superados, dado que la terminación de las obras debería de haberse producido en enero de 2013. Trascurridos casi cuatro años, no se ha adoptado medida alguna por parte de esa Administración autonómica que ni siquiera valora la posibilidad de declarar la caducidad de la adjudicación. Y solo ha sido después de la intervención de esta institución, cuando se plantea estudiar la opción de modificar el PRAU para adaptarlo al nuevo contexto socio económico que obliga a redefinir la intervención pública en las actuaciones urbanísticas. Por otro lado, no se adelanta ninguna previsión temporal y mientras se produce dicho “estudio”, la mercantil compareciente continua sufragando los elevados intereses económicos que genera el aval que constituyó en 2011 para hacer frente a la garantía de retribución del agente urbanizador, único responsable de la demora de los plazos de gestión y ejecución.

En definitiva, todo parece indicar que, de momento, el PRAU “…..” no va a ejecutarse al menos en los términos en los que fue planteado. Por ello y por los motivos ya señalados, esta institución estima que esa Consejería ha de proceder a la devolución del aval depositado en su día por la mercantil (…..).

Decisión

Por ello, se formula a esa Consejería, en virtud de lo dispuesto en los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, reguladora del Defensor del Pueblo, la siguiente:

SUGERENCIA

Declarar la caducidad de la adjudicación, en los términos establecidos en el artículo 88.5 de la ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León al haberse incumplido los plazos señalados en el Plan Regional de Actuación de Urbanización “…..” en Zamora y proceder a la devolución del aval bancario a la mercantil (…..). depositado el 9 de marzo de 2011 para garantizar los gastos de urbanización del mencionado PRAU.

Se agradece de antemano su colaboración y se solicita, de conformidad con el artículo 30 de la Ley Orgánica, que a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no la SUGERENCIA, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa.

Le saluda muy atentamente,

Soledad Becerril

Defensora del Pueblo

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