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Aprobación del correspondiente reglamento de desarrollo de la Ley de Ordenación de la Edificación, antes de su entrada en vigor.

Tipo de actuación: Recomendación

Fecha: 15/10/2015

Administración: Ministerio de Economía y Competitividad. Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa

Respuesta de la Administración: Rechazada

Queja número: 15013239


Texto

Los comparecientes Don (…), Doña (…), Don (…) y Don (…) han presentado un escrito solicitando la interposición de recurso de inconstitucionalidad contra la Disposición final tercerea apartados Dos y Cuatro de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades aseguradoras y reaseguradoras, publicada en el Boletín Oficial del Estado núm. 168, el día 15 de julio de 2015, que modifica la Disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

La nueva redacción es la siguiente:

1. Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir las condiciones siguientes:

a) Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.

b) Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.

4. La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.

Los interesados consideran que esta reforma perjudica a los compradores y cooperativistas porque sólo hace obligatoria la suscripción de la garantía de la devolución de las cantidades anticipadas, mediante la existencia de avales o seguros, desde la obtención de la licencia de edificación, cuando es precisamente en esa etapa previa cuando se ha dado el mayor número de siniestros.

El Defensor del Pueblo ha resuelto no interponer recurso de inconstitucionalidad, al no encontrar fundamentos para ello y, sobre todo, al tener en cuenta el principio de conservación de las normas, en virtud del cual si la ley puede ser interpretada conforme a la Constitución no debe ser expulsada del ordenamiento jurídico y solo cuando resulte inviable llevar a cabo dicha interpretación es cuando debe declararse su inconstitucionalidad (STC 93/1984).

Consideraciones

El hecho de no encontrar fundamentos para plantear la impugnación constitucional de la norma no significa que para esta institución sea suficiente la protección que depara a los adquirentes de vivienda en plano. La norma deja abierta e indeterminada la defensa de los consumidores en algunos aspectos.

El primer punto que llama la atención, al margen de otras consideraciones, es la falta de contemplación de forma diferenciada de la fase procedimental que se produce entre la solicitud de licencia de edificación y la obtención de la misma, momento éste en que surge la obligación de aseguramiento de las cantidades anticipadas. En este tiempo la responsabilidad del promotor no está definida, no hay seguro ni aval, sin embargo ya existe en el mercado un bien tangible susceptible de venta pero sin cobertura. El procedimiento administrativo de concesión de licencia puede ser prolongado por causas ajenas al promotor y la norma nada dice sobre el particular.

Respecto a la actuación de las entidades bancarias en este negocio, no se concreta su responsabilidad en el caso de permitir la disposición de las cantidades depositadas en la cuenta especial para fines distintos de la construcción de las viviendas. En este punto es ilustrativa la Sentencia de Tribunal Supremo 780/2014 del 30 de abril de 2015 que reconoce la obligación de una entidad bancaria de restituir los anticipos reclamados por los cooperativistas.

En cuanto a la garantía, la redacción es algo confusa. De una parte afirma que la misma rige desde el pago efectivo del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda, y de otra, para el caso de prórroga del contrato la renovación de la garantía deviene voluntaria para el promotor, sin indicar si dicha prórroga vincula al banco o a la aseguradora. En caso de que las garantes denieguen la prórroga del seguro o el aval tampoco señala los motivos de oposición. Lo que es más importante, no aclara la situación en que queda el beneficiario del seguro o aval llegado el caso de que el promotor decida no renovar la garantía.

Un aspecto no recogido es la especialidad del funcionamiento de las cooperativas de vivienda. Éstas agrupan a una serie de personas que comparten, básicamente, la necesidad de una vivienda y se unen para acceder a ella mediante la autopromoción en las mejores condiciones de calidad y precio posibles. No tienen ánimo de lucro, ya que su finalidad principal es que los cooperativistas puedan acceder a una vivienda a precio de coste. Es cierto que el socio cooperativista no es un mero adquirente de vivienda, pero también lo es que en la práctica son las gestoras de las cooperativas son las que tienen a su cargo la gestión de todo el proceso financiero y constructivo. Con la reforma se pospone la obligación de contratar la garantía, mediante el seguro de caución o aval bancario hasta la obtención de licencia de edificación, se crea una situación de indefinición y desconfianza para los cooperativistas que entregan cantidades anticipadas incluso para la compra de los terrenos, momento anterior al proceso constructivo. Si el siniestro ocurriese antes de la licencia podrían perder las cantidades aportadas, puesto que no existirá seguro que afianzase las mismas. Sería conveniente el establecimiento de algún tipo de cautela para esta fase, además de una regulación que tenga en cuenta la actividad de las sociedades cooperativas.

La norma prevé su desarrollo reglamentario y faculta al Gobierno para dictar las disposiciones complementarias para el desarrollo de lo dispuesto en la Disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, pero no fija una fecha límite para ello, lo que puede crear un periodo de inseguridad si entra en vigor la norma sin el correspondiente reglamento.

Decisión

Por lo expuesto, y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, reguladora del Defensor del Pueblo, procede formular las siguientes:

RECOMENDACIONES

1.- Aprobar el correspondiente reglamento de desarrollo previsto en el apartado Ocho de la nueva Disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, antes de su entrada en vigor.

2.- Establecer alguna cautela para el período comprendido entre la solicitud y la obtención de la licencia de edificación. Fase en que el retraso puede ser responsabilidad de la administración pública.

3.- Concretar la responsabilidad de las entidades de crédito respecto a la disposición de cantidades de la cuenta especial si se desvía su finalidad.

4.- Especificar la actuación del promotor y de las compañías aseguradoras y/o de las entidades bancarias en la prórroga voluntaria del contrato, así como detallar la posición del beneficiario.

5.- Contemplar el funcionamiento de las sociedades cooperativas de vivienda, con la finalidad de establecer garantías para las cantidades que perciben en la fase anterior a la obtención de la licencia.

En espera de la remisión de la información, en la que se ponga de manifiesto la aceptación de estas RECOMENDACIONES, o en su caso, de las razones que se estimen para no aceptarlas, de conformidad con el artículo 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, del Defensor del Pueblo.

Le saluda muy atentamente,

Soledad Becerril

Defensora del Pueblo


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