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Se ha recibido escrito de ese ayuntamiento, referido a la queja arriba indicada.

Consideraciones

1. La intervención de la Administración por razones urbanísticas se produce en un doble momento:

– Antes de la edificación, mediante el otorgamiento de la previa licencia o del título habilitante, a través de los cuales se controla la legalidad de la construcción pretendida.

– Con posterioridad a la edificación, con la finalidad de garantizar la seguridad y salubridad del inmueble mientras este subsista y no sea derribado.

Tanto en un caso como en el otro, los propietarios tienen el deber de conservación (del suelo si aún no se ha edificado y de los inmuebles si ya se ha construido, como es el caso), formando parte este del derecho de propiedad. Y es que alrededor de la propiedad no sólo se construye un haz de derechos sino también de deberes. Deberes que son civiles (artículo 389 del Código Civil), pero esencialmente urbanísticos.

En efecto, esta obligación de conservación general se contiene en el artículo 189 del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje aprobado por Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio (en adelante TRLOTUP), que indica que las personas propietarias de construcciones y edificios deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, funcionalidad y habitabilidad, realizando los trabajos y obras necesarias para conservar dichas condiciones o uso efectivo que permitan obtener la autorización administrativa de ocupación o título equivalente para el destino que les sea propio.

También el legislador estatal se refiere a la obligación de los propietarios de terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones de “conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos”; así lo establece el artículo 15.1.b del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

En suma, la obligación contenida en estos preceptos va referida a toda clase de construcciones, edificaciones y terrenos debiéndose mantener en condiciones de seguridad y salubridad para servir de soporte a los usos con los que sean compatibles conforme a la ordenación territorial y urbanística. Mantener, por tanto, los inmuebles en condiciones de seguridad y salubridad conforme a su propio destino es propio del estatuto jurídico de la propiedad inmobiliaria y el incumplimiento de la obligación genéricamente regulada en el texto refundido estatal y en el artículo 189 TRLOTUP, constituye un incumplimiento de la función social de la propiedad.

2. Con carácter general, el deber de conservación tiene su fundamento en el interés público, en la seguridad de las personas y cosas y en la salubridad e higiene del inmueble. Cuando por las circunstancias que sean se perturba o existe peligro de perturbación de ese interés público, afectando a esa seguridad y salubridad, como ocurre en este caso, los ayuntamientos están obligados a intervenir como así se afirma en el artículo 1 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, aprobado por Decreto de 17 de junio de 1955.

El deber genérico de conservar se convierte en obligación específica de hacer las obras y adoptar las medidas adecuadas a tales fines. Y es que cuando los propietarios no atienden ese deber, se confiere a la Administración la posibilidad de ordenar e imponer a esos propietarios la ejecución de concretas obras de conservación, siempre que estas no excedan de los límites normales de ese deber de conservación.

En efecto, el ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, dictará las órdenes de ejecución de obras de reparación, conservación y rehabilitación de los edificios deteriorados y de los inmuebles que estén en condiciones deficientes para ser utilizados, como es el caso.

El incumplimiento injustificado de la orden faculta a la Administración para adoptar alguna de las medidas previstas en el artículo 192 TRLOTUP y que son las siguientes:

a) Ejecución subsidiaria a costa de la parte obligada, hasta el límite del deber de conservación.

En cumplimiento de la función social de la propiedad, si la persona propietaria hiciera caso omiso de dos requerimientos consecutivos de la Administración, la alcaldesa o el alcalde quedará habilitado para acordar la declaración de utilidad pública o interés social del inmueble e iniciar el procedimiento de su expropiación.

La propiedad será restituida en su derecho cuando la persona titular de la misma, tras acreditar su título, solicite la licencia municipal o declaración responsable, en su caso, pertinente en el supuesto de edificación o rehabilitación y haya satisfecho los gastos generados por la ejecución subsidiaria, en el caso que esta haya sido llevada a cabo por la Administración.

b) Imposición de hasta diez multas coercitivas, con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, de un décimo del coste estimado de las obras ordenadas. El importe de las multas coercitivas se destinará preferentemente a cubrir los gastos que genere la ejecución subsidiaria de la orden incumplida, y se impondrán con independencia de las sanciones que corresponda por la infracción o infracciones cometidas.

c) Convocatoria de procedimiento de ejecución sustitutoria, en los términos establecidos para los programas de actuación aislada en sustitución de la persona propietaria por incumplimiento del deber de edificar.

Asimismo, en caso de incumplimiento por la parte propietaria del deber de rehabilitar, cualquier persona interesada podrá iniciar los procedimientos establecidos en los artículos 195 y 196 de este texto refundido (declaración de incumplimiento del deber de rehabilitar por iniciativa privada y formulación de un programa de actuación aislada, en este caso rehabilitadora, en sustitución de la persona propietaria).

3. En este supuesto han trascurrido más de dos años desde que por acuerdo adoptado en sesión de la junta de gobierno local de 10 de mayo de 2021, se dictase orden de ejecución de las siguientes obras:

“El apuntalamiento interior de la totalidad de la edificación y en todas sus plantas, manteniendo la correspondencia en vertical entre ellas, para evitar el colapso del inmueble, sin dejar puntos de espaldarazo de viguetas con luces superiores a 1,5 metros. Se realizará mediante puntales adecuados a la altura a reforzar, con una polaina bajo para el reparto de cargas. Si las vigas no se encuentran en condiciones adecuadas también se procederá al apuntalamiento de ellas. Sustitución de la totalidad de la cubierta incluyendo la totalidad de la estructura con vigas y viguetas de madera laminada, tablero de madera hidrofugado, capa de cartón asfáltico y retejado superior con teja recuperada.

La intervención tiene que realizarse cumpliendo la normativa actualizada en cuanto a la Seguridad y Salud en el Trabajo, garantizando tanto la seguridad de los operarios como la de las personas que transitan por la vía pública”.

Pese al tiempo transcurrido desde entonces no se ha dado cumplimiento a la orden de ejecución dictada ni tampoco esa entidad local ha adoptado adicionalmente ninguna medida de las previstas en el citado artículo 192. Se recuerda una vez más que es evidente que el inmueble no guarda las condiciones mínimas de seguridad y salubridad. De hecho recientemente la interesada ha remitido un nuevo escrito en el que literalmente afirma los siguiente: “Seguimos con fuertes olores y con mucha humedad la cual respiramos todos los días, cosa que al final nos va producir una mala enfermedad respiratoria, también está lleno de ratas y bichos desde hace quince años. Ya cayó el bolardo de mi casa por los continuos movimientos de la casa de al lado que se cae a trozos”.

Como se señaló en la anterior comunicación, dado el estado de peligro que muestra este inmueble, y en la medida en que ese ayuntamiento es garante de la seguridad de sus vecinos, esta institución considera que debe prestar atención inmediata a este grave problema y adoptar medidas para evitar posibles situaciones de riesgo para personas y cosas. Si no se adoptan medidas para proceder a ejecutar esas obras y se produce algún percance o se atenta contra la salud y seguridad de las personas, cualquier afectado podría exigir la responsabilidad patrimonial de esa Administración local.

4. Las resoluciones administrativas tienen carácter ejecutivo y constituyen título jurídico bastante para proceder a su ejecución forzosa a través de los medios del artículo 100 y siguientes de la Ley 39/2015 [artículos 4.1.e) y 51 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, 38 y 39 de Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y 208 del Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales, aprobado por Real Decreto 2568/1986, de 28 de noviembre].

Dado el tiempo transcurrido desde que se dictase la orden de ejecución y el deficiente y peligroso estado en el que se encuentra inmueble de la calle (…), a juicio de esta institución lo más eficaz es proceder a ejecutar subsidiariamente los trabajos ordenados (artículo 102 de la Ley 39/2015). Y ello con el fin de garantizar la seguridad y evitar más desprendimientos de elementos que pudieran causar daños mayores para personas y cosas, así como la propia salubridad en esa zona del municipio.

Si ese ayuntamiento dispone de medios propios podrá proceder a la ejecución subsidiaria y ejecutar estas obras, bien directamente o bien a través de una empresa, de un tercero ajeno a esa Administración municipal, que lleve a cabo dicha ejecución mediante el correspondiente contrato. Si por el contrario no dispone de medios adecuados, puede solicitar la ayuda y colaboración de otra Administración pública, que podrá prestarle medios personales y materiales (personal técnico, maquinaria, etc.). Lo que no debe hacer es no ejecutar la orden de ejecución. Dicho de otro modo, no puede no ejercitar la potestad de ejecución de un acto que ella misma ha dictado. Las potestades administrativas son inalienables e irrenunciables.

5. Esa entidad local está, por tanto, obligada a ejecutar los trabajos señalados en la orden de ejecución bien directamente, si es necesario instando la ayuda y colaboración de otra Administración, bien indirectamente encomendando su ejecución a un tercero. En ambos casos, el coste deberá ser asumido por el obligado, esto es el nuevo propietario, una vez se resuelva el procedimiento de jurisdicción voluntaria para la enajenación de bienes inmuebles mediante venta directa o alternativamente, su donación, promovido por el Instituto Valenciano de Servicios Sociales ante el Juzgado de Primera Instancia Decano de Xàtiva. Por tanto será entonces cuando ese ayuntamiento podrá repercutir los gastos en los que hubiera incurrido por la ejecución subsidiaria.

Alternativamente, siempre puede iniciar el procedimiento previsto en el artículo 195.1. a) TRLOTUP con el fin de expropiar el inmueble. Una vez se resuelva el procedimiento de jurisdicción voluntaria citado la propiedad será restituida en su derecho cuando la persona titular de la misma, tras acreditar su título, solicite la licencia municipal para rehabilitar el inmueble y haya satisfecho los gastos generados por la ejecución subsidiaria llevada a cabo por esa Administración local.

6. Por último, se recuerda a ese ayuntamiento que uno de los motivos por los que se iniciaron las presentes actuaciones residía en conocer las razones por las que no se había dado respuesta a las instancias presentadas en esa entidad local los días 27 de enero de 2022 (registro de entrada número …), 31 de enero de 2022 (registro de entrada número …), 1 de febrero de 2022 (registro de entrada número …), 2 de febrero de 2022 (registro de entrada número …) y 7 de febrero de 2022 (registro de entrada número …).

El artículo 17.2 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, por la que se rige esta institución, dispone que el Defensor del Pueblo, en cualquier caso, velará por que la Administración resuelva expresamente, en tiempo y forma, las peticiones y recursos que le hayan sido formulados, cumpliendo así lo establecido en el artículo 21 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

La Administración está obligada a responder al ciudadano que acude a ella, y ha de ofrecer al ciudadano una respuesta directa, rápida, exacta y legal. La obligación administrativa de cumplir escrupulosamente con las normas que rigen los procedimientos, cuidando al máximo de todos los trámites que constituyen el expediente, dimana directamente del mandato recogido en el artículo 103 de la Constitución, según el cual la Administración debe servir con objetividad a los intereses generales y actuar con sometimiento pleno a la Ley y al Derecho, sometimiento que se articula mediante la sujeción de la actuación pública al procedimiento administrativo establecido por la Ley y según los principios garantizados por la Constitución en su artículo 9.3.

No basta, aunque sea muy importante, con dar respuesta verbal a las cuestiones que se le planteen sino que ha de darse a los ciudadanos una respuesta expresa, por escrito, fundada, en tiempo y forma adecuada al procedimiento que corresponda y en congruencia con las pretensiones expresadas, todo ello con prontitud y sin demora injustificada.

Por ello, esta institución considera que, de no haberlo hecho ya, ese ayuntamiento debe dar una respuesta expresa y motivada a las solicitudes que la Sra. (…) presentó hace meses.

Decisión

En virtud de lo dispuesto en los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, del Defensor del Pueblo, se formulan a ese ayuntamiento las siguientes:

SUGERENCIAS

1. Que, conforme dispone el artículo 102 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, se ejecute subsidiariamente la orden de ejecución de los trabajos de reparación necesarios para garantizar la seguridad del inmueble sito en la calle (…), número (…), a costa del obligado, a quien, una vez se resuelva el procedimiento de jurisdicción voluntaria para la enajenación de bienes inmuebles mediante venta directa o alternativamente, su donación, promovido por el Instituto Valenciano de Servicios Sociales ante el Juzgado de Primera Instancia Decano de Xàtiva, podrá exigir el importe de los gastos, daños y perjuicios derivados de la ejecución subsidiaria.

2. Que se dé una respuesta expresa y motivada a las solicitudes presentadas por la interesada los días 27 y 31 de enero de 2022 y 1, 2 y 7 de febrero de 2022, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, en los términos que se establecen en la última consideración.

El Defensor del Pueblo agradece de antemano su colaboración y solicita, de conformidad con el artículo 30 de la citada ley orgánica, que, a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no las Resoluciones, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa. En caso de que acepte la segunda de las Sugerencias se ruega remita copia de la respuesta que se envíe a la Sra. (…).

Le saluda muy atentamente,

Ángel Gabilondo Pujol

Defensor del Pueblo