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Se ha recibido escrito de ese ayuntamiento, en relación con el aqueja arriba indicada.

Consideraciones

1. Se deduce de la información que ha aportado esa Alcaldía que la parcela del compareciente se encuentra ubicada dentro de un sector de suelo urbanizable 3.6 (Pau de l’Hostal), por lo que precisa de su transformación urbanística a través de su gestión, de forma que pueda dotarse de los elementos de urbanización exigibles. Se deduce igualmente, que ese ayuntamiento atribuye a la iniciativa particular la gestión del citado ámbito de actuación.

2. El artículo 3 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (en adelante TRLSRU), fija como principio esencial que los poderes públicos promoverán las condiciones para que los derechos y deberes de los ciudadanos sean reales y efectivos adoptando las medidas de ordenación territorial y urbanística que procedan para asegurar un resultado equilibrado, favoreciendo o conteniendo, según los casos, el proceso de transformación del suelo. El artículo 4 atribuye a las Administraciones la dirección y el control del proceso urbanístico en sus fases de ocupación, urbanización, construcción o edificación y utilización del suelo por cualesquiera sujetos, públicos y privados.

Desde la perspectiva del Defensor del Pueblo, especialmente interesada en la salvaguarda de los derechos constitucionales de la ciudadanía, debe ponerse especial énfasis en la necesidad de que tal actividad de control redunde en la protección de los destinatarios finales del proceso de transformación del suelo.

No se trata aquí pues de recordar a esa entidad local sus obligaciones jurídico-formales en el ámbito de la gestión urbanística, sino recomendar que el ejercicio de sus competencias redunde en una mayor seguridad jurídica y disfrute del derecho de propiedad por parte de la ciudadanía, en los términos constitucionalmente previstos.

En el concreto caso de la queja, pues, resulta preciso que esa Administración ejerza las citadas competencias con carácter inmediato, adoptando las medidas precisas para garantizar la completa y adecuada gestión de este sector, en caso de que, como parece suceder en este supuesto, no se promueva mediante la iniciativa particular.

Por ello, se solicita a ese ayuntamiento que indique qué plazos establece el planeamiento vigente de ese municipio para la ejecución urbanística de este sector de suelo urbanizable, estado en el que se encuentre dicha ejecución, y qué medidas tiene previsto adoptar para garantizar que culmine aquella.

3. En cuanto a la desestimación de la pretensión de la Sra. (…), parece razonable la explicación vertida en la medida en que no deben autorizarse obras como las que se pretende mientras no se ejecuten las obras de urbanización. Autorizando las obras solicitadas podría ocurrir que la parcela fuera adquiriendo unos derechos y un aumento del valor, sin seguir ninguna de las técnicas urbanísticas previstas por la legislación vigente.

Ahora bien, todo indica que el inmueble se encuentra en situación de fuera de ordenación. Por ello debe analizarse la situación desde esta perspectiva y no desde otra diferente.

La situación de fuera de ordenación impone dos grandes limitaciones que afectan a la facultad de uso y disfrute que a todo propietario corresponde: 1ª Que la vida del inmueble queda limitada al no permitirse obras de consolidación y por supuesto de rehabilitación del inmueble; y 2ª el uso del inmueble sufre importantes limitaciones y la rentabilidad puede verse gravemente dañada. En este sentido la jurisprudencia ha tenido que poner freno a excesos interpretativos que pretendía privar o prácticamente expropiar sin indemnización el uso o disfrute, bien prohibiéndolo, bien degradándolo (STS de 2 de octubre de 1991, Sala 3ª, Sección 5ª). Por ello el artículo 48 a) TRLSRU, si bien establece la regla de que las situaciones de fuera de ordenación no serán indemnizables, añade “sin perjuicio de que pueda serlo la imposibilidad de usar y disfrutar lícitamente la construcción o edificación incursa en dicha situación durante su vida útil”.

En suma, en los terrenos que sustenten usos declarados fuera de ordenación, en principio no puede autorizarse ninguna obra, salvo las necesarias para la ejecución del planeamiento urbanístico, y en tanto estas no se acometan, las reparaciones estrictamente exigibles para la seguridad y la salubridad de los inmuebles. Ahora bien, la jurisprudencia viene aceptando en edificios declarados fuera de ordenación aquellas obras que persiguen la adaptación del inmueble a las necesidades del propietario -siguiendo criterios de higiene, ornato y conservación-, siempre y cuando no supongan consolidación, aumento de volumen, modernización o aumento del valor de expropiación. Por lo tanto, a juicio de esta institución, la cuestión a dilucidar sigue siendo si la obra que pretende la interesada es encuadrable entre las que la normativa permite en los edificios fuera de ordenación.

En las sentencias del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1991 y 2 de octubre del mismo año, se concluye que “la ‘ratio legis’ de dicho precepto radica en la consagración del ‘desideratum’ de que el edificio fuera de ordenación no prolongue su existencia más allá de lo que cabe esperar de él por el estado de sus elementos componentes antes de pensar en la posibilidad de acometer en el mismo determinadas obras, pero ello armonizado con el principio de que la desordenación de un edificio no implica ‘ipso facto’ ni su desaparición ni su condena como bien económico-social”. Lo que explica el Tribunal refiriéndose a la necesidad de que, mientras se ejecutan las previsiones del nuevo planeamiento, deben aceptarse las medidas tendentes a garantizar la continuidad de uso y funcionamiento de los edificios, careciendo de justificación destruir o disminuir por anticipado la prosperidad económica o la utilidad social del inmueble, por ser contrario al interés general. Y concluye manifestando que “merece la calificación de autorizable la obra que procura a los usuarios del edificio fuera de ordenación mayores comodidades, higiene y confort cuando sólo implica reformas que para nada inciden en sus elementos fundamentales y estructurales y, por tanto, en su estado de vida”.

4. Además el problema suscitado en el caso concreto aquí expuesto y en otros de carácter similar, no es posible resolverlo a corto plazo, según se desprende del informe municipal dado que ello pasaría por desarrollar urbanísticamente estos terrenos, es decir, por ejecutar el planeamiento, proceso que implica la puesta en marcha de un procedimiento equidistributivo y urbanizador. Es obvio que la ejecución de un plan, es decir, la elaboración y tramitación de estos proyectos constituye un proceso largo y complejo que dilatará en el tiempo la resolución del problema de la interesada.

5. Por ello dado el estado de desesperación en el que parece encontrase la Sra. (…), entiende esta institución que este proceso debe realizarse de forma paralela a otras iniciativas para paliar aunque sea de forma provisional, la carencia de un servicio tan básico, como lo constituye el abastecimiento de agua.

6. Como se ha dicho en las consideraciones precedentes, el Tribunal Supremo viene manteniendo a través de sus sentencias que la situación de fuera de ordenación no puede considerarse “como motivo cuasi punitivo” impidiendo un aprovechamiento del inmueble o degradándolo y convirtiéndolo en una expropiación sin indemnización. Es por ello por lo que, a juicio de esta institución, esa Administración municipal debería revisar de nuevo la solicitud formulada y autorizar en este inmueble al menos el suministro de agua máxime cuando el Tribunal Supremo viene manteniendo a través de sus sentencias la posibilidad de otorgar licencias aun cuando se trate de edificios fuera de ordenación, condicionando las mismas.

A través del condicionamiento de la licencia, la afectada podría elegir la realización o no de determinadas obras quedando advertida de que la ejecución no supondrá un incremento del valor de expropiación del bien cuando llegue el momento, siempre que las mencionadas obras no representen una mayor consolidación y modernización del edificio en su conjunto ni incrementen el volumen edificado; en definitiva, que el titular afectado tenga presente que la realización de las obras no le atribuirá mayores derechos a los que tendría en el caso de que tales obras no se llevaran a cabo. Lo anterior evitaría los perjuicios que se pueden provocar a los propietarios de terrenos ante la inejecución durante años de los instrumentos de planeamiento dado que la denegación de las licencias de obras en casos como el planteado o similares impiden el uso o disfrute de un bien privativo lo cual conlleva una limitación del derecho de propiedad.

Decisión

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, del Defensor del Pueblo, esta institución ha resuelto formular a la Administración la siguiente:

SUGERENCIA

Que se autorice, en los términos estrictos señalados en las consideraciones, la realización de las obras necesarias para efectuar el enganche del inmueble a la red de abastecimiento de agua, obras que, en principio, y salvo que ese ayuntamiento acredite lo contrario, serán de escasa entidad constructiva, urbanística y económica, ya que su finalidad es únicamente asegurar que el inmueble reúna las condiciones mínimas de seguridad, higiene y ornato.

Asimismo, interesa obtener la siguiente información, a la vista de los datos ya aportados por ese ayuntamiento:

– Estado en el que se encuentra la ejecución urbanística del sector de suelo urbanizable 3.6 (Pau de l’Hostal).

– Plazos que establezca el planeamiento para completar la gestión urbanística de este ámbito y confirme si se han sobrepasado los mismos. En este caso, deberá informarse de las medidas que tenga previsto adoptar a fin de que culmine dicha ejecución.

Se agradece de antemano su colaboración y se requiere que remita la información solicitada y además, de conformidad con el artículo 30 de la Ley Orgánica, que a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no la Sugerencia, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa.

Le saluda muy atentamente,

Ángel Gabilondo Pujol

Defensor del Pueblo