Estado de conservación de una parcela.

SUGERENCIA:

Girar visita de inspección a fin de comprobar si la parcela denunciada cumple las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público exigibles y, en caso negativo, ordenar la ejecución de las actuaciones que sean precisas para instar a su propietario a cumplir con sus deberes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 137 y siguientes del Texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística aprobado por Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo.

Fecha: 11/02/2020
Administración: Ayuntamiento de San Román de los Montes (Toledo)
Respuesta: Aceptada
Queja número: 19017300

 


Estado de conservación de una parcela.

Se ha recibido escrito de don (……) en el que formula alegaciones en relación con el informe que remitió esa Alcaldía el 20 de noviembre de 2019.

En primer lugar, afirma que tanto la Ordenanza Municipal de Vallado y Limpieza de solares vigente como el propio requerimiento que ese Ayuntamiento remitió a la propiedad contemplaban la limpieza de la totalidad de la parcela. De hecho esa Entidad local afirmaba en su último informe que había notificado “a los titulares de la parcela un requerimiento para que procedieran a la limpieza de la misma”. Es decir, no se refería sólo a los linderos, y, por tanto, ni la Ordenanza ni el requerimiento han sido aún objeto de cumplimiento en todos sus términos.

Pero es que además afirma el interesado que el único lindero que se ha limpiado en ejecución subsidiaria por ese Ayuntamiento ha sido una pequeña franja que linda a la derecha por su frente con la propiedad del denunciante, unos 65 metros lineales. Y lo que es más grave, los restos resultado de las labores de desbroce efectuadas en ese lindero por los operarios municipales ni siquiera han sido retirados de la parcela sino que se han depositado en el centro de la misma. Por ello no es cierto que en la parte central de la parcela sólo quede un “resto de vegetación”, sino al contrario de lo que afirma ese Ayuntamiento, aquella es abundante y es susceptible de combustionar. De hecho, persisten entre las altas hierbas, enseres y deshechos, tales como un sofá viejo y unas viguetas de hormigón.

En segundo lugar, manifiesta su disconformidad con el archivo de los procedimientos incoados (expedientes …/2019 y …/2019) “por haberse dado cumplimiento a la orden de ejecución de limpieza del solar”. Reitera que la limpieza del solar no ha sido terminada, sino tan sólo iniciada en su lindero derecho, quedando por limpiar la mayor parte de dicho solar, al menos un 90% de su superficie, por lo que considera que de ningún modo puede declararse terminado el procedimiento de ejecución de limpieza. La misma opinión le merece el archivo del procedimiento sancionador pues existe un claro incumplimiento de la orden de ejecución dictada y sin embargo no se ha sancionado dicho incumplimiento. Además, no consta tampoco que el coste de los escasos trabajos efectuados por ese Ayuntamiento en ejecución subsidiaria, hayan sido “a costa del obligado”, lo que supone que han sido sufragados con cargo a las arcas municipales que se integran prácticamente en su totalidad por las cantidades recaudadas al resto de los ciudadanos.

Y, en tercer lugar, afirma el interesado que al contrario de lo que indicaba ese Ayuntamiento en su última comunicación, las resoluciones dictadas el 20 de noviembre de 2019 en los expedientes …/2019 y …/2019, no le han sido notificadas, lo que le ha impedido interponer recurso contra las mismas.

El Sr. (…..) remite abundante documentación gráfica que acredita la veracidad de sus denuncias y en la que se aprecia la existencia de todos estos elementos y vegetación. Estima por tanto, que es preciso proceder a la limpieza y desbroce de la totalidad de la parcela. A fin de que ese Ayuntamiento disponga de la máxima información, se aporta copia de algunas de estas fotografías, en concreto las siguientes:

– Siete fotografías del estado en que se encontraba la parcela en el momento de formular la denuncia.

– Ocho fotografías del estado en que se encuentra actualmente tras haber efectuado el Ayuntamiento la limpieza en exclusiva del lindero derecho y no de toda la parcela.

Consideraciones

1. Se constata la situación de insalubridad existente en la parcela que no se encuentra en condiciones adecuadas de conservación.

2. Se recuerda una vez más que el deber de conservación viene contemplado en la normativa urbanística como uno de los deberes que integran el estatuto de la propiedad y obliga a los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones a conservar y mantener estos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. En concreto, el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en su artículo 15 contempla que el derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende, entre otros, el deber de conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.

Por su parte el artículo 137 del Texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística aprobado por Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo (en adelante TRLOTAU), reconoce la obligación de conservación en estos términos: “Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin, en todo caso, de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo”.

En este mismo sentido, el artículo 51.1.1.b) de ese mismo texto normativo regula el deber de los propietarios de suelo de conservarlo y mantenerlo, al objeto de evitar riesgos de erosión así como para la seguridad o salud públicas y daños o perjuicios a terceros o al interés general. Es más, como ha señalado el Tribunal Supremo, el ordenamiento urbanístico establece una definición del contenido normal del derecho de propiedad del que forman parte auténticos deberes, como son los de mantener los edificios, terrenos o instalaciones en condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos.

Si este deber es incumplido debe ser exigido por la autoridad municipal, la cual tras efectuar la oportuna visita de inspección puede ordenar que se lleven a cabo las actuaciones necesarias para alcanzar dicho fin.

3. En suma, la legislación urbanística atribuye a los ayuntamientos la competencia de vigilar el cumplimiento del deber legal de conservación y rehabilitación que los propietarios tienen respecto de los terrenos y construcciones cuya titularidad ostenten. Competencia que se integra dentro de la labor municipal de inspección urbanística, y que generará, en caso de transgresión del mencionado deber, la actuación administrativa subsidiaria por medio de órdenes de ejecución, cuyo incumplimiento incluso habilita a la Administración pública a adoptar determinadas medidas.

Conforme a dicha normativa, las autoridades administrativas locales están legitimadas para dictar las oportunas órdenes de ejecución, requiriendo a los propietarios para que realicen las operaciones necesarias a fin de restablecer el estado de conservación, seguridad y salubridad que parece haberse conculcado. Si se incumpliese por el propietario la orden y no se ejecutasen las obras o actuaciones necesarias para mantener el solar en las debidas condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, habilitaría al Ayuntamiento a adoptar alguna de las siguientes medidas (artículo 140.2 TRLOTAU):

Ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite del deber normal de conservación.

– Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, del diez por ciento del coste estimado de las obras ordenadas. El importe de las multas coercitivas impuestas quedará afectado a la cobertura de los gastos que genere efectivamente la ejecución subsidiaria de la orden incumplida, sin perjuicio de la repercusión del coste de las obras en el incumplidor.

– Sustitución del propietario incumplidor mediante la formulación de Programas de Actuación Rehabilitadora de acuerdo con el procedimiento establecido en los artículos 132 a 134 TRLOTAU para la ejecución de actuaciones edificatorias.

A su vez, la inobservancia de los deberes de conservación y mantenimiento de los inmuebles legalmente exigibles está contemplado como un supuesto expropiatorio, tal y como así se indica en el artículo 143.1.3 TRLOTAU.

4. Se recuerda también que la orden de conservación se dirige propiamente contra bienes inmuebles, en este caso esta parcela cuyo deficiente estado de conservación denunciaba el reclamante, y tiene como fin perseguir su limpieza y desbroce. Si aquella no se encuentra en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, ese Ayuntamiento puede y debe ordenar la ejecución de los trabajos que sean necesarios para garantizar su seguridad. En caso de que no se adopten dichas medidas y se produzca algún incendio, el afectado podría exigir la responsabilidad patrimonial de esa Administración.

5. En suma, conforme a dichas disposiciones, la limpieza de este terreno corresponde a su propietario, que debe mantenerlo libre de maleza, residuos y escombros, y en las debidas condiciones de higiene, salubridad, seguridad y ornato público. A la vista de la documentación gráfica aportada por el Sr. (…..) esta institución considera que los servicios técnicos municipales deben efectuar una inspección seria y profunda a fin de poder determinar si el deficiente estado de conservación del terreno y de sus alrededores puede constituir un riesgo para los vecinos. De constatarse esta situación debe velar por que el propietario cumpla con su obligación, ordenando, como ya se ha dicho, la ejecución de los trabajos y, en caso de incumplimiento, proceder a su ejecución subsidiaria y de forma completa. Todo ello de cara a impedir que pueda producirse un incendio que ponga en peligro la seguridad de las personas.

Decisión

1. De conformidad con los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, del Defensor del Pueblo, se formula a ese Ayuntamiento la siguiente:

SUGERENCIA

Girar visita de inspección a fin de comprobar si la parcela denunciada cumple las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público exigibles y, en caso negativo, ordenar la ejecución de las actuaciones que sean precisas para instar a su propietario a cumplir con sus deberes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 137 y siguientes del Texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística aprobado por Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo.

2. Además se solicita que confirme y acredite que ha notificado al Sr. (…..) las resoluciones dictadas el 20 de noviembre de 2019 en los expedientes …/2019 y …/2019 con indicación de los recursos que contra las mismas procedan.

Se agradece de antemano su colaboración y se solicita, de conformidad con el artículo 30 de la citada Ley Orgánica, que a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no la SUGERENCIA, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa.

Le saluda muy atentamente,

Francisco Fernández Marugán

Defensor del Pueblo (e.f.)

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