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Se ha recibido el informe enviado por el Ministerio de Justicia en relación con la queja registrada con el número de expediente (…), sobre la regulación de los contratos de reserva en la compraventa de viviendas.

Consideraciones

1. El ministerio diferencia los contratos de arras, del contrato de reserva, porque este segundo no suele incluir una cláusula de rescisión, y ambas partes quedan comprometidas a realizar la compraventa, sin posibilidad de echarse atrás, no siendo necesaria, además, una escritura pública para formalizarlo.

2. El ministerio reconoce que la práctica de contratos de reserva se ha extendido desde hace varios años en relación con casas propiedad de fondos de inversión que se venden a un precio muy económico, precisamente debido a esta circunstancia. Son viviendas vendidas habitualmente por debajo de su valor de mercado, que con frecuencia proceden de ejecuciones judiciales, casas adquiridas en subasta, viviendas ocupadas de manera ilegítima, o viviendas cuya posesión se encuentra pendiente.

3. En estas operaciones, los compradores que sean personas físicas gozan de la protección que les ofrece su condición de consumidores, y de las disposiciones relativas específicamente a la protección del consumidor adquirente de vivienda en la que el derecho a la información de los adquirentes es una cuestión de especial trascendencia.

4. Sin embargo, el ministerio reconoce que la jurisprudencia que dicta la interpretación de la que trae casusa esta queja perjudica los intereses del comprador, cuando este es persona física, porque le atribuye a él el riesgo sobre la cosa vendida, desde la perfección del contrato de compraventa, hasta que esta efectivamente se consuma (con la entrega de llaves y la firma de la escritura pública).

5. El ministerio reconoce que la vivienda es un bien de primera necesidad que cumple una función social y que tiene reconocimiento constitucional en el artículo 47 de la Constitución española, y que por ello los poderes públicos están obligados a promover las condiciones necesarias y el desarrollo legislativo pertinente para hacer efectivo este derecho, de acuerdo con el interés general e impidiendo la especulación. Por eso se considera conveniente promulgar normas que protejan de forma efectiva al consumidor de vivienda, remitiendo este concepto, no tanto a una persona determinada, física o jurídica, o entidades sin personalidad jurídica, como ocurre en la normativa en vigor, sino a una situación objetiva de desigualdad o posición de inferioridad en la que se encuentre aquél en la adquisición de una vivienda.

6. Por esta razón, el contrato de reserva de compraventa debe ser específicamente regulado para que se garantice la seguridad jurídica y el libre ejercicio de la libertad contractual entre las partes (artículo 1255 del Código Civil), y para evitar el abuso del vendedor sobre el comprador, cuando las partes se encuentren en una situación objetiva de desigualdad o posición de inferioridad del comprador en la adquisición de una vivienda.

Por todo cuanto antecede se adopta la siguiente:

Decisión

En el ejercicio de las responsabilidades que le confieren al Defensor del Pueblo los artículos 54 de la Constitución y 1 y 9 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril de 1981, reguladora de esta institución, y al amparo de lo dispuesto en el artículo 30.1 de aquella Ley Orgánica, formular a V.E. la siguiente:

RECOMENDACIÓN

1. Que, haciendo uso de la iniciativa legislativa que le es propia y en coordinación con el Ministerio de Movilidad, Transporte y Agenda Urbana, se adopten las medidas normativas necesarias para garantizar en los contratos de reserva de vivienda la protección de los consumidores que sean personas físicas, dándoles mayor seguridad jurídica y evitando que se genere una situación objetiva de desigualdad entre las partes, o una posición de inferioridad del comprador en la compra-venta de viviendas;

2. Que, entre otras medidas a adoptar, se considere la posibilidad de adelantar el otorgamiento de la escritura pública a la fase inicial de formalización de la compraventa mediante el contrato de reserva. De esta manera se permitiría la intervención del notario desde el inicio del negocio jurídico, garantizando la legalidad del contrato y la situación sinalagmática de las partes, sin que quepa abuso por parte del vendedor en su posición dominante.

En consecuencia, prosigue la actuación solicitando información en el sentido de si se acepta o no la RECOMENDACIÓN formulada y, en caso negativo, las razones que se estimen para su no aceptación.

Le saluda muy atentamente,

Ángel Gabilondo Pujol

Defensor del Pueblo