Acceso a la documentación y publicaciones

Se ha recibido su escrito, referido a la queja arriba indicada.

Consideraciones

1. El artículo 104 del Real Decreto 939/2005, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación, dispone que: “En el Portal de Subastas se recogerán los datos esenciales de la subasta y de los bienes a subastar, indicando:

e) Expresión de las cargas, gravámenes y situaciones jurídicas de los bienes y de sus titulares que, en su caso, hayan de quedar subsistentes y afecten a los bienes.

2. Por su parte, el artículo 97.5 del Reglamento General de Recaudación, establece que:

3. En virtud de la información contenida en la documentación emitida por el registrador como consecuencia de la anotación preventiva de embargo practicada, se investigará si las cargas anteriores inscritas subsisten o han sido modificadas por pagos posteriores a su inscripción u otras causas. Para ello, el órgano de recaudación podrá dirigirse a los titulares de los créditos inscritos con anterioridad, para que informen sobre la subsistencia del crédito y su actual cuantía.

4. Si bien el citado artículo 97.5 se refiere a cargas anteriores a la anotación del embargo de la Hacienda pública inscritas en el Registro de la Propiedad, el artículo 104 cita todas las cargas, gravámenes y situaciones jurídicas que afecten a los bienes y hayan de subsistir.

5. Las cargas son aquellas obligaciones que pesan sobre la vivienda y que se pueden transmitir al comprador de la misma. Por tanto, el que compra el inmueble debe hacerse cargo de ellas; las principales cargas son hipoteca, embargos judiciales, arrendamiento, usufructo, servidumbre y otras limitaciones como las cuotas pendientes de la comunidad de propietarios.

6. Existen situaciones jurídicas que afectan a los bienes y que no son inscribibles en el Registro de la Propiedad como la afección establecida en el artículo 9.1.e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, por razón de la última anualidad de gastos generales de comunidad y de la parte vencida de la corriente, que sin embargo puede considerarse como una afección real del bien a la deuda.

Efectivamente, estas cantidades debidas a la comunidad en régimen de propiedad horizontal gozan de un especial privilegio, habida cuenta de que los posteriores adquirentes de la finca deberán soportarlos hasta un determinado límite, aun cuando no consten en el Registro de la Propiedad o hayan adquirido el bien en otra ejecución por una carga anotada con anterioridad. El adquirente del bien se subroga en la responsabilidad del anterior propietario respecto de las cantidades debidas en la anualidad en que tenga lugar la adquisición y los tres anteriores, y ello con independencia de que no conste en el Registro ninguna anotación preventiva de embargo a favor de la comunidad de propietarios.

7. Hay que tener en cuenta que el importe de estas cargas no se resta del valor de tasación del bien embargado, lo que supone que el rematante en la subasta no conoce su existencia hasta después de la adquisición, lo que ocasiona una cierta inseguridad y falta de información.

8. En consecuencia, resultaría procedente que esa agencia estatal proporcionara información continuada de estos adeudos hasta el propio momento de la subasta, ya que dicha información serviría para aminorar la incertidumbre de los licitadores, los cuales temen encontrarse con cargas ocultas que no figuran en el Registro y que desconocen por completo.

9. Dado que nos hallamos ante una afección legal que afecta al inmueble y que subsiste después de la subasta, tal y como prevé el artículo 104 del citado (…), esta institución entiende que sería preciso incorporar en el portal de subastas de esa agencia estatal un certificado que contenga las deudas pendientes por el Impuesto sobre Bienes e Inmuebles (IBI) y gastos de la comunidad de propietarios, dado que estas deudas vinculan al adquirente.

10. A mayor abundamiento, ello reforzaría las garantías del procedimiento de subasta y esa Administración está en condiciones de incorporar esta información a la subasta.

Por todo ello, de conformidad con los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, el Defensor del Pueblo ha resuelto dirigir a esa Agencia la siguiente:

RECOMENDACIÓN

Que se estudie incorporar en el Portal de Subastas un certificado que contenga las deudas pendientes por el Impuesto sobre Bienes e Inmuebles (IBI) y gastos de la comunidad de propietarios, dado que estas deudas vinculan al adquirente.

Se agradece de antemano su colaboración y se solicita, de conformidad con el artículo 30 de la Ley Orgánica, que, a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no la recomendación indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa.

Le saluda muy atentamente,

Ángel Gabilondo Pujol

Defensor del Pueblo