Plazos para desarrollar la unidad de actuación de suelo urbanizable de tipo residencial.

SUGERENCIA:

Acordar la sustitución del sistema de actuación por compensación a otro de gestión pública (expropiación o ejecución forzosa) o mixta (cooperación), al haber incumplido los propietarios sus deberes en los plazos establecidos por el planeamiento para desarrollar la Unidad de Actuación de Suelo Urbanizable de tipo residencial SUR-R-L-01, previa audiencia de los interesados.

Fecha: 10/12/2019
Administración: Ayuntamiento de Valdés (Asturias)
Respuesta: Rechazada
Queja número: 18012068

 


Plazos para desarrollar la unidad de actuación de suelo urbanizable de tipo residencial.

Se ha recibido su escrito relativo a la queja arriba indicada.

Consideraciones

1. En primer lugar conviene recordar cuál constituía la pretensión principal que llevó al Sr. (…..) a solicitar la intervención de esta institución, y que se centraba en posibilitar la ejecución del Plan Parcial de la Unidad de Actuación de Suelo Urbanizable de tipo residencial SUR-R-L-01 que permitiese la realización de las obras de urbanización. Es a la consecución de este fin al que necesariamente han de dirigirse las presentes actuaciones y, por tanto, las medidas que adopte ese Ayuntamiento.

2. Se ha constatado que a pesar del tiempo trascurrido desde que se aprobó en 2006 el Plan General de Ordenación y en 2009 el Plan Parcial de la Unidad de Actuación de Suelo Urbanizable de tipo residencial SUR-R-L-01 (publicado dicho acuerdo en el BOPA de 19 de abril de 2010), el ámbito no se ha ejecutado, sin que pueda tampoco aceptarse como atenuante el hecho de que la iniciativa privada no esté “funcionado” dado que tanto la normativa estatal como el propio texto legislativo vigente en el Principado de Asturias pone a disposición de esa Administración local, mecanismos suficientes para garantizar dicho desarrollo urbanístico.

Conviene recordar que la clasificación de suelo urbanizable, como es el caso, obliga al propietario de los terrenos al cumplimiento de una serie de deberes, consistentes por un lado en proceder a la equidistribución de los beneficios y las cargas entre los afectados, efectuar las cesiones obligatorias y gratuitas al Ayuntamiento (terrenos destinados a viales, equipamientos y zonas verdes) y a ejecutar y costear la urbanización de la zona (artículo 140 del Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo, en adelante TROTU). Dichas obligaciones han de llevarse a cabo de manera conjunta entre todos los propietarios, previa aprobación de dos proyectos, uno equidistributivo y otro de urbanización. En el caso que nos ocupa, hasta la fecha ello no ha tenido lugar.

3. En el sistema de compensación son los propietarios constituidos en Junta los que asumen el desarrollo del ámbito. Todo parece indicar que en este caso ha transcurrido el plazo previsto en el plan para que estos propietarios lleven a cabo la ejecución urbanística, y no parece que haya previsión alguna encaminada a dicho fin. Por ello, esa Entidad local está obligada a adoptar las medidas que la legislación urbanística pone a su disposición, precisamente para garantizar la efectiva ejecución de este desarrollo urbanístico y del planeamiento, que aprueba esa misma Administración municipal. Se trata de la sustitución del sistema de compensación por otro de gestión pública (expropiación) o mixta (cooperación), previa tramitación, si procediera, de un expediente de declaración de incumplimiento de los deberes urbanísticos a los propietarios del ámbito.

4. El artículo 3 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, fija como principio esencial que los poderes públicos promoverán las condiciones para que los derechos y deberes de los ciudadanos sean reales y efectivos adoptando las medidas de ordenación territorial y urbanística que procedan para asegurar un resultado equilibrado, favoreciendo o conteniendo, según los casos, el proceso de transformación del suelo. El artículo 4 atribuye a las Administraciones la dirección y el control del proceso urbanístico en sus fases de ocupación, urbanización, construcción o edificación y utilización del suelo por cualesquiera sujetos, públicos y privados.

El artículo 6 del TROTU dispone que la actividad urbanística constituye una función pública cuya titularidad y responsabilidad corresponden, en ejecución del propio Texto Refundido, y en los respectivos ámbitos de competencia que ella les asigna, a la Administración del Principado de Asturias y a las entidades locales. En todo caso, se realizarán necesariamente en régimen de derecho público y de forma directa: a) La tramitación y aprobación de los instrumentos de planeamiento y los de ejecución de estos. b) Las actuaciones que impliquen el ejercicio de potestades de policía, intervención, inspección, protección de la legalidad, sanción y expropiación. Las actuaciones no comprendidas en el apartado anterior, en especial las relativas a la urbanización, edificación y rehabilitación, y las de mera gestión, así como las materiales y técnicas podrán desarrollarse directamente por la Administración actuante o a través de sociedades mercantiles cuyo capital pertenezca total o mayoritariamente a la Administración actuante, o indirectamente mediante la colaboración de entidades privadas o particulares, sean o no propietarios de suelo, en los términos establecidos en este Texto Refundido.

Finalmente señala que las Administraciones con competencia urbanística tienen el deber de facilitar y promover, en el ámbito de sus respectivas competencias y en las formas y con el alcance previsto en el propio Texto Refundido, la iniciativa privada en el desarrollo de la actividad urbanística. Y el artículo 147 de ese mismo texto legal dispone expresamente que la gestión urbanística comprende las actividades de ejecución del planeamiento que lleven a la urbanización o a la conversión en solares de los terrenos clasificados como suelo urbanizable o suelo urbano no consolidado, a la edificación de los solares y a la rehabilitación de los edificios sometidos a algún régimen de protección. La dirección y responsabilidad de la gestión urbanística corresponderá en todo caso a la Administración, a la que incumbe asegurar el cumplimiento de los objetivos señalados por la normativa y el planeamiento urbanístico, así como de los deberes y obligaciones que recaen sobre los particulares.

Por su parte, el artículo 1.2 del Reglamento de Gestión Urbanística establece que las Administraciones suscitarán, en la medida más amplia posible, la iniciativa privada y la sustituirán cuando esta no alcanzase a cumplir los objetivos necesarios, con las compensaciones que la Ley establece. Y el artículo 155 de dicho texto determina que el sistema de actuación establecido en el plan o programa de actuación o fijado al delimitar el polígono o unidad de actuación podrá ser sustituido, de oficio o a petición de los interesados, sujeto en todo caso a los mismos trámites que los establecidos en este Reglamento para la delimitación de polígonos.

Además, el artículo 178 del TROTU y 440 del Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias al regular la responsabilidad en la gestión urbanística, dispone que la Junta de Compensación, o los propietarios que actúen por acuerdo unánime, será directamente responsable, frente al Ayuntamiento, de la urbanización completa del polígono o Unidad de Actuación y, en su caso, de la edificación de los solares resultantes, en los términos y plazos previstos en el Proyecto de Actuación (artículo 178.1 TROTU). Dicha responsabilidad será exigible tanto en lo que afecte a las características técnicas de la obra de urbanización y, en su caso, de edificación ejecutada como a los plazos en que debió terminarse y entregarse a la Administración.

En caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en la normativa urbanística o en el Proyecto de Actuación, el Ayuntamiento adoptará, previa audiencia a la Junta y a los propietarios afectados, alguna o algunas de las siguientes medidas:

a) Multas coercitivas, por importe total máximo del cinco por cien de la cuantía total del Proyecto, con arreglo a las disposiciones de la legislación estatal (art. 178.2.a) TROTU).

b) Expropiación, en beneficio y a instancia de la Junta, de los terrenos pertenecientes a miembros de la Junta que hayan incumplido sus obligaciones (art. 178.2.b) TROTU).

c) Sustitución del sistema de actuación, a través del procedimiento de delimitación de polígonos o unidades de actuación. Esta medida sólo podrá adoptarse previa audiencia a la Junta y a petición de ella o por incumplimientos muy graves del Proyecto de Actuación, cuando se den indicios, puestos de manifiesto en el expediente, de que existen grandes dificultades para el cumplimiento del Proyecto por la Junta (artículo 178.2.c) TROTU).

A juicio de esta institución, con mayor motivo debe aplicarse por analogía este precepto, a casos como el que nos ocupa, en los que ni siquiera se ha constituido la junta de compensación, y, por tanto, es más evidente el incumplimiento de los propietarios de sus deberes urbanísticos.

Pero es que además, el artículo 154 establece la posibilidad de modificar el sistema de actuación elegido, por causas justificadas, a través del procedimiento regulado en el artículo 151 para la delimitación de polígonos y unidades de actuación.

Como se ha dicho, el incumplimiento de sus deberes urbanísticos por parte de los propietarios de terrenos en este ámbito de suelo urbanizable, es a juicio de esta institución, una causa más que justificada para proceder en ese sentido, esto es, a modificar el sistema de actuación previsto.

5. En suma, la propia legislación urbanística pone a disposición de ese Ayuntamiento dispositivos suficientes para garantizar el desarrollo urbanístico de la Unidad de Actuación de Suelo Urbanizable de tipo residencial SUR-R-L-01, como se ha expuesto. Y tampoco cabe argumentar que la adopción de estas medidas no tiene carácter obligatorio para la Administración sino carácter potestativo. Esta institución entiende que esta interpretación no es correcta. Las potestades públicas, notoriamente aquellas determinadas como “opciones” a disposición del Ayuntamiento, no son en realidad verdaderamente “potestativas”, en el sentido de que la Corporación pueda libremente hacer uso o no de ellas. Cuando una regla de Derecho administrativo establece que una Administración “puede” hacer algo casi nunca determina una opción de libre disposición, sino que de darse ciertos supuestos, tasados o no, “debe” hacer lo que la regla señala. Esta institución considera que deben aplicarse los preceptos señalados en las anteriores consideraciones, por las razones ya expuestas. Ha de señalarse, además, que, a nuestro juicio, en el Derecho español el término “podrá” cuando aparece recogido en la Ley referido a una Administración implica apoderamiento, tener una potestad, y quien tiene una potestad tiene que ejercerla, no pudiendo inhibirla. El urbanismo es una función pública, su meta la satisfacción de un interés público, esto es la correcta ordenación de la ciudad. Los particulares asumen unos deberes y facultades en el sistema de compensación, y la Administración debe actuar con diligencia requiriendo a los propietarios el cumplimiento de dichos deberes. Actuando de otra forma no se cumplimentan los trámites necesarios para crear suelo edificable, se dificulta y retrasa la ejecución del planeamiento y, en suma, se contribuye de forma decisiva al encarecimiento del suelo. Esta Institución considera que a pesar de las carencias económicas que afectan a las Corporaciones municipales que, en muchos casos, se encuentran con dificultades para ejercer sus competencias, esa Administración debe agotar sus esfuerzos para atender la demanda planteada por el Sr. (…..).

Decisión

De conformidad con los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, del Defensor del Pueblo, se formula a ese Ayuntamiento la siguiente:

SUGERENCIA

Acordar la sustitución del sistema de actuación por compensación a otro de gestión pública (expropiación o ejecución forzosa) o mixta (cooperación), al haber incumplido los propietarios sus deberes en los plazos establecidos por el planeamiento para desarrollar la Unidad de Actuación de Suelo Urbanizable de tipo residencial SUR-R-L-01, previa audiencia de los interesados.

Se agradece de antemano su colaboración y se solicita, de conformidad con el artículo 30 de la Ley Orgánica, que a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no la SUGERENCIA, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa.

Le saluda muy atentamente,

Francisco Fernández Marugán

Defensor del Pueblo (e.f.)

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