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Se ha recibido su escrito referido a la queja arriba indicada.

Consideraciones

1. Conviene destacar que el interesado denunciaba ante esta institución el deficiente estado de conservación del garaje subterráneo, por la ausencia total de mantenimiento hasta el punto que constituye un peligro para los usuarios.

2. Se recuerda una vez más a ese ayuntamiento que los legisladores autonómicos han regulado de forma común la potestad de las entidades locales de imponer órdenes de ejecución para conservar y mantener terrenos, construcciones y edificios en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro. Las actuaciones sobre las construcciones y edificios son evidentes cuando éstos precisan obras de rehabilitación, reforma o simple mantenimiento; y sobre los terrenos, como es el caso, se deben imponer órdenes de ejecución para la limpieza y desbroce.

3. El deber de conservación viene contemplado en la normativa urbanística como uno de los deberes que integran el estatuto de la propiedad y obliga a los propietarios de toda clase de terrenos , construcciones y edificios a conservar y mantener estos en condiciones de seguridad, salubridad ornato público y decoro realizando los trabajos y obras precisas para conservarlos o rehabilitarlos, a fin, de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo (artículo 168 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid).

4. También el legislador estatal se refiere a la obligación de los propietarios de terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones de “conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos”; así lo establece el artículo 15.1.b del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

La obligación contenida en estos preceptos va referida a toda clase de inmuebles debiéndose mantener en condiciones de seguridad y salubridad para servir de soporte a los usos con los que sean compatibles conforme a la ordenación territorial y urbanística. Mantener, por tanto, estos inmuebles en condiciones de seguridad y salubridad conforme a su propio destino es propio del estatuto jurídico de la propiedad inmobiliaria y el incumplimiento de la obligación genéricamente regulada en el texto refundido estatal y en el citado artículo 168 de la Ley 9/2001, constituye un incumplimiento de la función social de la propiedad.

5. Si este deber es incumplido debe ser exigido por la autoridad municipal, la cual tras efectuar la oportuna visita de inspección debe ordenar que se lleven a cabo las actuaciones necesarias para alcanzar dicho fin. Así, el ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, debe dictar órdenes de ejecución para obligar a los propietarios de bienes inmuebles a realizar los trabajos necesarios para conservar en los bienes inmuebles las condiciones derivadas de los deberes de uso y conservación.

La citada Ley 9/2001 regula esta potestad en su artículo 170.1 conforme al cual los ayuntamientos deberán dictar órdenes de ejecución de obras de reparación o conservación y rehabilitación de edificios y construcciones deterioradas o en condiciones deficientes para su uso efectivo legítimo. El incumplimiento injustificado de una orden de ejecución faculta al ayuntamiento para adoptar cualquiera de estas medidas: a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite del deber normal de conservación; b) Imposición de las sanciones previstas en la Ley; c) Expropiación forzosa (artículo 170.2 de la Ley 9/2001).

Además, la jurisprudencia ha manifestado que la administración local ostenta una potestad de policía para garantizar la realización efectiva del mencionado deber de conservación y que la imposición de órdenes con este objeto no tiene naturaleza sancionadora, debiendo seguirse las normas generales del procedimiento administrativo. Es decir, es necesaria la instrucción de un expediente en el que se compruebe la necesidad de dichos trabajos, el trámite de audiencia al interesado y, finalmente, la notificación de la orden de ejecución de los trabajos que debe realizar. En caso de incumplimiento, deben adoptarse alguna de las medidas anunciadas en el párrafo anterior.

6. En suma, la legislación urbanística atribuye a los ayuntamientos la competencia de vigilar el cumplimiento del deber legal de conservación y rehabilitación que los propietarios tienen respecto de los terrenos y construcciones cuya titularidad ostenten. Conforme a dicha normativa, las autoridades administrativas locales están legitimadas para dictar las oportunas órdenes de ejecución, requiriendo a los propietarios para que realicen las operaciones necesarias a fin de restablecer el estado de conservación, seguridad y salubridad que parece haberse conculcado.

Pues bien, en este tipo de situaciones no se dirimen intereses particulares, sino generales, y mediante la actuación de los poderes públicos pueden evitarse situaciones de riesgo. Por tanto, ese consistorio sí tiene competencia para intervenir en el asunto objeto de las denuncias que ha presentado el interesado y ello con independencia de los problemas de índole civil a los que se refiere el Coordinador General de Urbanismo, ya que estas cuestiones privadas no pueden servir de excusa para que no se cumpla con el deber que la legislación impone, como se ha expuesto más arriba.

7. Pero es que aunque la obligación de cumplir con las órdenes de ejecución recae sobre el propietario del inmueble, sin embargo, la orden de conservación se dirige propiamente contra bienes inmuebles, en este caso el garaje cuyo deficiente estado de conservación denunciaba el reclamante, y tiene como fin perseguir su reparación. En todo caso, la fijación de la responsabilidad es real y objetiva, responde a las circunstancias del objeto, terreno o edificación. Si el inmueble no se encuentra en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, como parece ser el caso, ese ayuntamiento puede y debe ordenar la ejecución de los trabajos que sean necesarios para garantizar su seguridad.

8. Si esa entidad local no adopta las medidas señaladas en los párrafos precedentes y se produce algún percance o se atenta contra seguridad de las personas, cualquier afectado podría exigir la responsabilidad patrimonial de la administración local.

9. Por último, se recuerda a esa Alcaldía que uno de los motivos que condujeron a iniciar las presentes actuaciones residía en conocer las razones por las que no se había dado respuesta a las reclamaciones presentadas por el interesado, concretamente a las siguientes:

– 24 de septiembre de 2020 dirigida a la Gerencia Municipal de Urbanismo (número de registro de entrada …..) en la que se solicitaba expresamente que se practicase una inspección al inmueble.

– 24 de septiembre de 2020 dirigida al área de sanidad (número de registro de entrada …..) para que se practicase una inspección en el garaje.

– 28 de septiembre de 2020 (número de registro de entrada …..) en el que solicitaba copia el informe de la inspección sanitaria.

Ese ayuntamiento no se refiere a este extremo de la queja, por lo que ha de presumirse que nunca ha habido una respuesta expresa y por escrito a dichas solicitudes.

El artículo 17.2 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, por la que se rige esta institución, dispone que el Defensor del Pueblo, en cualquier caso, velará por que la administración resuelva expresamente, en tiempo y forma, las peticiones y recursos que le hayan sido formulados, cumpliendo así lo establecido en el artículo 21 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

La administración está obligada a responder al ciudadano que acude a ella, y ha de ofrecer al ciudadano una respuesta directa, rápida, exacta y legal. La obligación administrativa de cumplir escrupulosamente con las normas que rigen los procedimientos, cuidando al máximo de todos los trámites que constituyen el expediente, dimana directamente del mandato recogido en el artículo 103 de la Constitución, según el cual la administración debe servir con objetividad a los intereses generales y actuar con sometimiento pleno a la Ley y al Derecho, sometimiento que se articula mediante la sujeción de la actuación pública al procedimiento administrativo establecido por la Ley y según los principios garantizados por la Constitución en su artículo 9.3.

Por ello, es indudable que ese ayuntamiento debe dar el correspondiente trámite a cuantos escritos sean presentados por los ciudadanos con celeridad, agilidad y eficacia. No basta, aunque sea muy importante, con dar respuesta verbal a las cuestiones que se le planteen, sino que ha de darse a los ciudadanos una respuesta expresa, por escrito, fundada, en tiempo y forma adecuada al procedimiento que corresponda y en congruencia con las pretensiones expresadas, todo ello con prontitud y sin demora injustificada.

La obligación de contestar persiste, aunque haya vencido el plazo de resolver, y puede llevar a ocasionar supuestos de responsabilidad disciplinaria del titular del órgano encargado de resolver. La ausencia de una respuesta administrativa a las solicitudes y reclamaciones presentadas por el interesado supone un funcionamiento anormal de esa administración municipal que debe ser puesto de manifiesto por esta institución.

Decisión

1ª De conformidad con los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, del Defensor del Pueblo, y a fin de que ese ayuntamiento la tenga en cuenta para casos futuros, se ha resuelto formular la siguiente:

RECOMENDACIÓN

Garantizar el cumplimiento de la obligación que tienen los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, al amparo del artículo 15 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre y del artículo 168 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid.

2ª Asimismo, y para este caso concreto, se formulan las siguientes:

SUGERENCIAS

1. Girar visita de inspección a fin de comprobar si el garaje denunciado cumple las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público exigibles y, en caso negativo, dictar orden de ejecución de las actuaciones que sean precisas para garantizar que aquel reúna dichas condiciones, con advertencia de las facultades municipales en caso de incumplimiento, todo ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 168 y siguientes de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid.

2. Dar una respuesta expresa y motivada a los escritos presentados por el interesado en septiembre de 2020, de acuerdo lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre.

Se agradece de antemano su colaboración y se solicita, de conformidad con el artículo 30 de la citada Ley Orgánica, que a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no las resoluciones formuladas, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa.

Le saluda muy atentamente,

Francisco Fernández Marugán

Defensor del Pueblo (e.f.)