Obligación de conservación de un solar.

RECOMENDACION:

Garantizar el cumplimiento de la obligación que tienen los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, al amparo del artículo 15 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre y del artículo 168 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid.

Fecha: 24/05/2021
Administración: Provincia de Madrid. Ayuntamiento de Paracuellos de Jarama
Respuesta: Aceptada
Queja número: 20018331

 

SUGERENCIA:

Dictar una orden de ejecución dirigida a los propietarios del inmueble denunciado de las actuaciones que sean precisas para garantizar que aquel reúna las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público exigibles, con advertencia de las facultades municipales en caso de incumplimiento (imposición de multas coercitivas, ejecución subsidiaria o expropiación forzosa conforme dispone el artículo 170 de la Ley 9/2001).

Fecha: 24/05/2021
Administración: Provincia de Madrid. Ayuntamiento de Paracuellos de Jarama
Respuesta: Aceptada
Queja número: 20018331

 


Obligación de conservación de un solar.

Se ha recibido su escrito referido a la queja arriba indicada.

Consideraciones

1. Se recuerda a ese ayuntamiento que el Sr. (…..) en sus últimos escritos reiteraba su denuncia e insistía en la situación de abandono y suciedad en la que se encuentra el solar sito en el número … de la calle (…..) y el evidente riesgo de incendio que existe. Reiteraba que la abundante maleza ha vuelto a crecer, y que allí se deposita basura, escombros, materiales, etc., constituyendo un foco de insectos e incluso de roedores. Asimismo, aportaba fotografías de vehículos que desde hace años están allí abandonados, sin que hasta la fecha hayan sido retirados, pareciendo un auténtico “desguace”. A la vista de dicha documentación gráfica esta institución coincide con el denunciante en que la parcela desde luego no se encuentra en condiciones adecuadas de conservación y salubridad.

2. Los legisladores autonómicos han regulado de forma común la potestad de las entidades locales de imponer órdenes de ejecución para conservar y mantener terrenos, construcciones y edificios en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro. Las actuaciones sobre las construcciones y edificios son evidentes cuando éstos precisan obras de rehabilitación, reforma o simple mantenimiento; y sobre los terrenos, como es el caso, se deben imponer órdenes de ejecución para la limpieza y desbroce.

3. El deber de conservación viene contemplado en la normativa urbanística como uno de los deberes que integran el estatuto de la propiedad y obliga a los propietarios de toda clase de terrenos, construcciones y edificios a conservar y mantener estos en condiciones de seguridad, salubridad ornato público y decoro realizando los trabajos y obras precisas para conservarlos o rehabilitarlos, a fin, de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo (artículo 168 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid).

4. También el legislador estatal se refiere a la obligación de los propietarios de terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones de “conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos”; así lo establece el artículo 15.1.b del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

La obligación contenida en este precepto va referida a toda clase de terrenos debiéndose mantener en condiciones de seguridad y salubridad para servir de soporte a los usos con los que sean compatibles conforme a la ordenación territorial y urbanística. Mantener, por tanto, los suelos en condiciones de seguridad y salubridad conforme a su propio destino es propio del estatuto jurídico de la propiedad inmobiliaria y el incumplimiento de la obligación genéricamente regulada en el texto refundido estatal y en el artículo 168 de la Ley 9/2001, constituye un incumplimiento de la función social de la propiedad.

5. Si este deber es incumplido debe ser exigido por la autoridad municipal, la cual tras efectuar la oportuna visita de inspección debe ordenar que se lleven a cabo las actuaciones necesarias para alcanzar dicho fin. Así, el ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, debe dictar órdenes de ejecución para obligar a los propietarios de bienes inmuebles a realizar los trabajos necesarios para conservar en los bienes inmuebles las condiciones derivadas de los deberes de uso y conservación. En este caso, no solo el desbroce y la limpieza de la parcela sino sin duda también la retirada de esos coches abandonados desde hace décadas.

El incumplimiento injustificado de una orden de ejecución faculta al ayuntamiento para adoptar cualquiera de estas medidas: a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite del deber normal de conservación; b) Imposición de las sanciones previstas en la Ley; c) Expropiación forzosa (artículo 170 de la Ley 9/2001).

La jurisprudencia ha manifestado que la administración local ostenta una potestad de policía para garantizar la realización efectiva del mencionado deber de conservación y que la imposición de órdenes con este objeto no tiene naturaleza sancionadora, debiendo seguirse las normas generales del procedimiento administrativo. Es decir, es necesaria la instrucción de un expediente en el que se compruebe la necesidad de dichos trabajos, el trámite de audiencia al interesado y, finalmente, la notificación de la orden de ejecución de los trabajos que debe realizar. En caso de incumplimiento, deben adoptarse alguna de las medidas anunciadas en el párrafo anterior.

En suma, los propietarios de terrenos están obligados a la limpieza y desbroce de terrenos, sea cual sea su clasificación urbanística con objeto de minimizar los riesgos de incendio. En caso de incumplimiento, la autoridad municipal procederá a la ejecución forzosa, requiriendo a los obligados, para que realicen los trabajos necesarios en un plazo determinado.

6. La orden de conservación se dirige propiamente contra bienes inmuebles, en este caso la parcela cuyo deficiente estado y peligrosidad denunciaba el reclamante y tiene como fin perseguir su limpieza. Si aquella – parcial o totalmente- no se encuentra en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, ese ayuntamiento puede y debe ordenar la ejecución de los trabajos que sean necesarios para garantizar su seguridad. En caso de que no se adopten dichas medidas y se produzca algún incendio, el afectado podría exigir la responsabilidad patrimonial de esa administración.

7. Finalmente, se recuerda a ese ayuntamiento que, si no dispone de los medios para ejercer sus competencias, puede solicitar asistencia y cooperación a la Comunidad de Madrid. El artículo 36.1.b) de la Ley de Bases de Régimen Local dispone que “son competencias propias de la Diputación las que les atribuyan, en este concepto, las leyes del Estado y de las comunidades autónomas en los diferentes sectores de la acción pública, y en todo caso: la asistencia y la cooperación jurídica, económica y técnica a los Municipios, especialmente los de menor capacidad económica y de gestión”. Conforme dispone el Estatuto de Autonomía de la Comunidad de Madrid, es la comunidad autónoma la que ejerce competencias en asistencia y cooperación a los municipios, en relación con los artículos 36 y 40 de la Ley 7/1985, Reguladora de las Bases del Régimen Local.

Decisión

1ª   De conformidad con los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, del Defensor del Pueblo, y a fin de que ese ayuntamiento la tenga en cuenta para casos futuros, se ha resuelto formular la siguiente:

RECOMENDACIÓN

Garantizar el cumplimiento de la obligación que tienen los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, al amparo del artículo 15 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre y del artículo 168 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid.

2ª   Asimismo, y para este caso concreto, se formula la siguiente:

SUGERENCIA

Dictar una orden de ejecución dirigida a los propietarios del inmueble denunciado de las actuaciones que sean precisas para garantizar que aquel reúna las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público exigibles, con advertencia de las facultades municipales en caso de incumplimiento (imposición de multas coercitivas, ejecución subsidiaria o expropiación forzosa conforme dispone el artículo 170 de la Ley 9/2001).

Se agradece de antemano su colaboración y se solicita, de conformidad con el artículo 30 de la Ley Orgánica que, a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no las RESOLUCIONES formuladas, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa.

Le saluda muy atentamente,

Francisco Fernández Marugán

Defensor del Pueblo (e.f.)


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