Obligación de conservar construcciones y terrenos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.

RECOMENDACION:

Garantizar el cumplimiento de la obligación que tienen los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, al amparo del artículo 15 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, y de los artículos 137 y siguientes del texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística en Castilla-La Mancha, aprobado por Decreto Legislativo 1/2010.

Fecha: 17/05/2021
Administración: Provincia de Guadalajara. Ayuntamiento de Castellar de la Muela
Respuesta: Sin respuesta
Queja número: 15005633

 


Obligación de conservar construcciones y terrenos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.

Se ha recibido escrito de ese ayuntamiento, referido a la queja arriba indicada.

Consideraciones

1. Ante todo se constata la veracidad de lo denunciado por la interesada en su último escrito, en el que formulaba alegaciones sobre la falta de conservación y mantenimiento de los terrenos e inmuebles de una granja (acumulación de residuos de una obra, paja y materiales semi-enterrados, tejados de uralita y muro medio derruido junto a un camino público) y la falta de medios de ese ayuntamiento para adoptar medidas eficaces, ya que los requerimientos enviados a sus propietarios no parecen suficientes para que procedan a su limpieza y arreglo.

2. El deber de conservación viene contemplado en la normativa urbanística como uno de los deberes que integran el estatuto de la propiedad y obliga a los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones a conservar y mantener estos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. En concreto, el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en su artículo 15 contempla que el derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende, entre otros, el deber de conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.

Por su parte el artículo 137 del Texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística aprobado por Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo (en adelante TRLOTAU), reconoce la obligación de conservación en estos términos: “Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin, en todo caso, de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo”.

En este mismo sentido, el artículo 51.1.1.b) de ese mismo texto normativo regula el deber de los propietarios de suelo de conservarlo y mantenerlo, al objeto de evitar riesgos de erosión, así como para la seguridad o salud públicas y daños o perjuicios a terceros o al interés general. Es más, como ha señalado el Tribunal Supremo, el ordenamiento urbanístico establece una definición del contenido normal del derecho de propiedad del que forman parte auténticos deberes, como son los de mantener los edificios, terrenos o instalaciones en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. Si este deber es incumplido puede ser exigido por la autoridad municipal, la cual tras efectuar la oportuna visita de inspección puede ordenar que se lleven a cabo las actuaciones necesarias para alcanzar dicho fin.

3. En suma, la legislación urbanística atribuye a los ayuntamientos la competencia de vigilar el cumplimiento del deber legal de conservación y rehabilitación que los propietarios tienen respecto de los terrenos y construcciones cuya titularidad ostenten. Competencia que se integra dentro de la labor municipal de inspección urbanística, y que generará, en caso de transgresión del mencionado deber, la actuación administrativa subsidiaria por medio de órdenes de ejecución, cuyo incumplimiento incluso habilita a la Administración pública a adoptar determinadas medidas.

Conforme a dicha normativa, las autoridades administrativas locales están legitimadas para dictar las oportunas órdenes de ejecución, requiriendo a los propietarios para que realicen las operaciones necesarias a fin de restablecer el estado de conservación, seguridad y salubridad que parece haberse conculcado. Si se incumpliese por el propietario la orden y no se ejecutasen las obras o actuaciones necesarias para mantener el solar en las debidas condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, habilitaría a ese ayuntamiento a adoptar alguna de las siguientes medidas (artículo 140.2 TRLOTAU):

a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite del deber normal de conservación.

b) Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, del diez por ciento del coste estimado de las obras ordenadas. El importe de las multas coercitivas impuestas quedará afectado a la cobertura de los gastos que genere efectivamente la ejecución subsidiaria de la orden incumplida, sin perjuicio de la repercusión del coste de las obras en el incumplidor.

c) Sustitución del propietario incumplidor mediante la formulación de Programas de Actuación Rehabilitadora de acuerdo con el procedimiento establecido en los artículos 132 a 134 TRLOTAU para la ejecución de actuaciones edificatorias.

A su vez, la inobservancia de los deberes de conservación y mantenimiento de los inmuebles legalmente exigibles está contemplado como un supuesto expropiatorio, tal y como así se indica en el artículo 143.1.3 TRLOTAU.

4. En cuanto a lo manifestado sobre la falta de recursos, conviene volver a señalar que el artículo 154 del TRLOTAU señala que la Administración de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha auxiliará a los municipios en el ejercicio de sus potestades con el fin de garantizar el efectivo cumplimiento de la ordenación territorial y urbanística y el respeto a los fines, valores y bienes que la inspiran. Puesto que el ejercicio de estas potestades es inexcusable y, a tal efecto, las autoridades y los funcionarios están obligados a iniciar y tramitar, en los plazos previstos en cada caso, los procedimientos establecidos para el ejercicio de tales potestades.

Decisión

De acuerdo con las consideraciones expuestas y el tiempo que dura ya esta actuación, es preciso que ese ayuntamiento informe sobre las medidas que tenga previsto adoptar para garantizar que el propietario de los terrenos donde está ubicada la granja dé cumplimiento a sus deberes legales. Además, conformidad con los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981 reguladora del Defensor del Pueblo, y a fin de que ese ayuntamiento la tenga en cuenta para casos futuros, se ha resuelto formular la siguiente:

RECOMENDACIÓN

Garantizar el cumplimiento de la obligación que tienen los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, al amparo del artículo 15 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, y de los artículos 137 y siguientes del texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística en Castilla-La Mancha, aprobado por Decreto Legislativo 1/2010.

Se solicita que a la mayor brevedad posible remita la información adicional arriba indicada y, de conformidad con el artículo 30 de la Ley Orgánica, comunique además si acepta o no la RECOMENDACIÓN, señalando en este último supuesto las razones en que funde su negativa.

Le saluda muy atentamente,

Francisco Fernández Marugán

Defensor del Pueblo (e.f.)


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