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Se ha recibido su escrito relativo a la queja arriba indicada.

Consideraciones

1. El Sr. (…..) denunciaba en su escrito el lamentable estado de conservación en el que se encuentra la vivienda sita en la calle …… En concreto alegaba que el inmueble muestra un serio riesgo de desplome y de hecho una de las paredes ya se cayó causando graves perjuicios. A pesar de las denuncias presentadas, ese Ayuntamiento no ha adoptado medidas, al menos eficaces.

En comunicación de 17 de junio de 2019 esta institución admitía la presente queja a trámite, realizaba unas consideraciones a esa Alcaldía y solicitaba que remitiera información en la que se valorasen dichas consideraciones y se realizaran unas aclaraciones sobre los siguientes extremos:

– Tramitación dada a la última de las denuncias presentada por el interesado y motivos por los que a pesar del tiempo transcurrido aún no se había dado respuesta a la misma.

– Confirmación de si la vivienda denunciada cumplía las condiciones de seguridad y salubridad exigibles y, en caso de que no fuese así, medidas que tuviera previsto adoptar para garantizar que su propietario dé cumplimiento a sus deberes legales.

En la breve comunicación remitida no se da respuesta a ninguna de ellas, al menos no de forma completa.

2. Los legisladores autonómicos han regulado de forma común la potestad de las entidades locales de imponer órdenes de ejecución para conservar y mantener terrenos, construcciones y edificios en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro. Las actuaciones sobre las construcciones y edificios son evidentes cuando estos precisan obras de rehabilitación, reforma o simple mantenimiento, como es el caso, y para ello deben imponerse órdenes de ejecución.

El deber de conservación viene contemplado en la normativa urbanística como uno de los deberes que integran el estatuto de la propiedad y obliga a los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones a conservar y mantener estos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. En concreto, el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en su artículo 15 contempla que el derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende, entre otros, el deber de conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos. Por su parte, a nivel autonómico el artículo 180.1 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (en adelante LOTUP), reconoce la obligación de conservación en estos términos: “Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras necesarios para conservar o rehabilitar en ellos las condiciones imprescindibles de habitabilidad, seguridad, funcionalidad o uso efectivo que permitirían obtener la licencia administrativa de ocupación para el destino que les sea propio”.

3. Si este deber es incumplido, como parece que ha ocurrido en este supuesto concreto, debe ser exigido por la autoridad municipal, la cual tras efectuar la oportuna visita de inspección debe ordenar que se lleven a cabo las actuaciones necesarias para alcanzar dicho fin. Así, el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, debe dictar órdenes de ejecución para obligar a los propietarios de bienes inmuebles a realizar los trabajos necesarios para conservar en aquellos las condiciones derivadas de los deberes de uso y conservación. En concreto el artículo 182 LOTUP recoge dentro de las obligaciones del Ayuntamiento la de dictar las órdenes de ejecución de obras de reparación, conservación y rehabilitación de los edificios deteriorados y de los inmuebles que estén en condiciones deficientes para ser utilizados.

Y el apartado 5 del citado artículo 182 dispone que el incumplimiento injustificado de la orden de ejecución faculta al Ayuntamiento para adoptar cualquiera de estas medidas:

a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado, hasta el límite del deber de conservación.

En cumplimiento de la función social de la propiedad, si el propietario hiciera caso omiso de dos requerimientos consecutivos de la administración, el alcalde quedará habilitado para acordar la declaración de utilidad pública o interés social del inmueble e iniciar el procedimiento de su expropiación. La propiedad será restituida en su derecho cuando el titular de la misma, tras acreditar su título, solicite la licencia municipal pertinente en el caso de edificación o rehabilitación y haya satisfecho los gastos generados por la ejecución subsidiaria, en el caso que esta haya sido llevada a cabo por la Administración.

b) Imposición de hasta diez multas coercitivas, con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, de un décimo del coste estimado de las obras ordenadas. El importe de las multas coercitivas se destinará preferentemente a cubrir los gastos que genere la ejecución subsidiaria de la orden incumplida, y se impondrán con independencia de las sanciones que corresponda por la infracción o infracciones cometidas.

c) Convocatoria de procedimiento de ejecución sustitutoria, en los términos establecidos para los programas de actuación aislada en sustitución del propietario por incumplimiento del deber de edificar.

En suma, la legislación urbanística atribuye a los ayuntamientos la competencia de vigilar el cumplimiento del deber legal de conservación y rehabilitación que los propietarios tienen respecto de los terrenos y construcciones cuya titularidad ostenten. Conforme a dicha normativa, las autoridades administrativas locales están legitimadas para dictar las oportunas órdenes de ejecución, requiriendo a los propietarios para que realicen las operaciones necesarias a fin de restablecer el estado de conservación, seguridad y salubridad que parece haberse conculcado.

4. Esta institución en su última comunicación solicitó a esa Alcaldía información sobre el estado actual de la vivienda denunciada. En el informe municipal remitido no consta que se haya practicado recientemente una visita de inspección a fin de poder dar una respuesta a dicha cuestión. Tampoco consta que ese Ayuntamiento haya dictado la correspondiente orden de ejecución en los términos señalados en las anteriores consideraciones y parece considerar suficiente la actuación municipal circunscrita hasta la fecha a informar al denunciante de forma verbal comunicándole que se trata de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

Pues bien, en este tipo de situaciones no se dirimen intereses particulares, como parece sugerir ese Ayuntamiento, sino generales, y mediante la actuación de los poderes públicos pueden evitarse situaciones de riesgo. Por tanto, ese Consistorio sí tiene competencia para intervenir en el asunto objeto de las denuncias que ha presentado el Sr. Lavara Atienza en los últimos meses y ello con independencia de los problemas de índole civil que se puedan producir entre los propietarios de los pisos, ya que estas cuestiones privadas no pueden servir de excusa para que no se cumpla con el deber que la legislación impone, como se ha expuesto más arriba.

5. Pero es que además aunque la obligación de cumplir con las órdenes de ejecución recae sobre el propietario del inmueble, sin embargo, la orden de conservación se dirige propiamente contra esos bienes inmuebles, en este caso la vivienda cuyo deficiente estado de conservación denunciaba el reclamante, y tiene como fin perseguir su rehabilitación. En todo caso, la fijación de la responsabilidad es real y objetiva, responde a las circunstancias del objeto, terreno o edificación. Si el inmueble no se encuentra en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, ese Ayuntamiento puede y debe ordenar la ejecución de los trabajos que sean necesarios para garantizar su seguridad, y ello con independencia de que sus titulares estén o no localizados.

Además, en caso de que se desconociera su identidad, como parece que insinúa esa Entidad local, debería iniciar actuaciones para identificarlos e instarles a que cumplan con sus obligaciones. Y finalmente en el caso de inactividad de las particulares para hacer frente a estas obligaciones la Administración municipal está obligada a intervenir.

En suma, el hecho de que los propietarios de la vivienda sean desconocidos o no conste de manera clara la propiedad no constituye obstáculo alguno para cumplir los deberes de conservación por razones de seguridad, salubridad y ornato. De no comparecer los posibles propietarios citados por edictos en el BOP y en el Tablón de Edictos, se efectuará por ejecución subsidiaria. Los gastos, si es preciso, serán cobrados por la vía de apremio, llegando incluso al embargo y venta de la finca.

Para ello, es preciso dictar una orden de ejecución que, en caso de que no comparezcan los propietarios, permitirá posteriormente la ejecución subsidiaria y, si es preciso, utilizar la vía de apremio para reintegrarse los gastos, pudiendo llegar incluso al embargo y venta del inmueble.

6. Si ese Ayuntamiento no adopta las medidas señaladas en los párrafos precedentes y se produce algún percance o se atenta contra la salud y seguridad de las personas, cualquier afectado podría exigir la responsabilidad patrimonial de la Administración local.

Decisión

1ª De conformidad con los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, del Defensor del Pueblo, y a fin de que ese Ayuntamiento la tenga en cuenta para casos futuros, se ha resuelto formular la siguiente:

RECOMENDACIÓN

Garantizar el cumplimiento de la obligación que tienen los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, al amparo del artículo 15 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

2ª Asimismo, y para este caso concreto, se formula la siguiente:

SUGERENCIA

Girar visita de inspección a fin de comprobar si la vivienda denunciada cumple las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público exigibles y, en caso negativo, dictar orden de ejecución de las actuaciones que sean precisas para garantizar que aquella reúna dichas condiciones, con advertencia de las facultades municipales en caso de incumplimiento, todo ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 180 y 182 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana.

Se agradece de antemano su colaboración y se solicita, de conformidad con el artículo 30 de la Ley Orgánica, que a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no la RECOMENDACIÓN y la SUGERENCIA, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa.

Le saluda muy atentamente,

Francisco Fernández Marugán

Defensor del Pueblo (e.f.)