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Se ha recibido escrito de ese ayuntamiento, referido a la queja arriba indicada.

Consideraciones

1. En primer lugar conviene recordar cuál constituía la pretensión principal que llevó a la Sra. (…) a solicitar la intervención de esta institución, y que se centraba en posibilitar la prestación adecuada en su vivienda de determinados servicios que son básicos y primordiales, en concreto el alcantarillado y el abastecimiento domiciliario de agua. Es a la consecución de este fin al que necesariamente han de dirigirse las presentes actuaciones y, en su caso, las medidas que adopte esa Administración local en el futuro.

En los informes remitidos, ese ayuntamiento reconoce sin ambages que el agua que se suministra a la interesada está calificada por la consejería competente como no apta para el consumo, con restricción de uso para bebida y preparado de alimentos, debido al elevado nivel de nitratos que supera los valores admisibles establecidos en real decreto 140/2003, de 7 de febrero, por el que se establecen los criterios sanitarios de la calidad del agua de consumo humano. Desde 2019 ese ayuntamiento viene insistiendo en que para solucionar ese problema es necesario ejecutar unos proyectos de tuberías, sin que conste que se haya producido avance alguno en estos cuatro años.

En cuanto al alcantarillado, ese ayuntamiento parece considerar suficiente que en las calles sin red de alcantarillado de la urbanización Cumbres de Calicanto, se exija a los propietarios la instalación de una depuradora individual con filtro biológico en viviendas, por ser esta una posibilidad que contemplaba la entonces vigente 177. 2 c) de la entonces vigente Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (artículo 186 del vigente texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje aprobado por Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell, en adelante TRLOTUP).

Sin embargo olvida esa entidad local que dicho artículo también añade que “la evacuación a acequias o fosas sépticas de las aguas residuales no justifica la dotación de este servicio”. Por ello la posibilidad de instalar estos sistemas individuales prevista en dicho artículo debe tener carácter temporal, en ningún caso vocación de permanencia. De hecho, los servicios técnicos municipales en sus informes han afirmado lo siguiente: “mientras se desarrolla y ejecuta la finalización del alcantarillado en dicha urbanización, y su correspondiente cesión al Ayuntamiento de Chiva, considero que resulta de aplicación lo previsto en el artículo 177. 2 c) de la LOTUP”.

Sin embargo, una vez más ha de destacarse que han transcurrido más de cuatro años y tampoco se ha informado de avance alguno en dicha ejecución pese a que se ha solicitado en numerosas ocasiones.

Llegados a este punto es evidente que la completa gestión urbanística de este ámbito, al menos en esta fase y por lo que se refiere a la urbanización Cumbres de Calicanto, se está retrasando de forma notable. Las obras de urbanización, cuyo proyecto debió aprobar en su día ese ayuntamiento, no han finalizado y no se están prestando servicios públicos de primera necesidad de forma adecuada pese a que esa entidad local ha autorizado la construcción y ocupación de viviendas, como la que es propiedad de la autora de la queja. Y, lo que es más grave, una vez más esa Alcaldía no menciona actuaciones adicionales que tuviera previsto adoptar en el ejercicio de sus potestades en materia urbanística, para garantizar que esas obras de urbanización se terminen de una vez.

En suma, la deficiente prestación de servicios públicos básicos como el saneamiento y abastecimiento de agua imprescindibles para que las edificaciones reúnan condiciones de salubridad y habitabilidad mínimas para el uso residencial, las deficiencias en las infraestructuras y la insuficiencia de dotaciones en esta urbanización es el objeto principal de esta queja, admitida a trámite hace más de cuatro años, sin avance alguno hasta la fecha.

2. Por otro lado, esa Administración local, al menos en sus informes iniciales, parece atribuir toda la responsabilidad al promotor y esta institución se ve obligada a recordar que debían de haberse adoptado en su momento medidas de control para garantizar dichas obras. Nada se informa al respecto, a pesar de que se ha solicitado información, por ello ha de presumirse que el ayuntamiento no exigió al promotor –o al menos no cuando es debido– las garantías previstas en la legislación urbanística para el exacto cumplimiento de sus compromisos y la efectiva ejecución de la urbanización.

Además, ha de destacarse también que esa entidad local tiene la facultad de inspección y control de las obras de urbanización y que en el ejercicio de esta función le corresponde vigilar y supervisar la correcta ejecución de las obras e instalaciones; dicha responsabilidad es exigible tanto en lo que afecte a las características técnicas como a los plazos en que deben terminarse y entregarse las obras; y que está asimismo obligada a dictar de manera inmediata órdenes de ejecución en cuanto detecten los primeros incumplimientos. Además, en ningún caso debe autorizarse la edificación, como se ha hecho en este supuesto, hasta que los terrenos adquieran la condición de solar o, al menos, hasta que se garantice mediante fianzas la ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación.

Por tanto ese ayuntamiento pudo haber inspeccionado las obras y concretar si se habían ejecutado de forma completa y correcta, imponiendo al promotor la conclusión de aquellas y, caso de no cumplir, ejecutarlas a su costa. La consecuencia directa de todo ello es que los servicios mínimos obligatorios que debe prestar ese municipio en su territorio sufren importantes insuficiencias en esta zona en cuanto a estándares de calidad de vida. El suministro de agua no apta para el consumo humano, la carencia del servicio de alcantarillado y saneamiento y la utilización de fosas sépticas son sólo algunos de los ejemplos que colisionan frontalmente con la definición de vivienda. Y es esa Administración local la que debe exigir que se ejecute la infraestructura necesaria para que ambos servicios se presten con regularidad, servicios que además debieron implantarse antes de permitir la habitabilidad de las edificaciones.

3. En el criterio de esta institución, no deben ser los adquirentes de las viviendas los obligados a completar la urbanización y a cumplir lo que el promotor quedó obligado a hacer por imposición de la ley y de los proyectos, entre ellos, el de urbanización. Ante el incumplimiento del promotor ese ayuntamiento puede actuar por ejecución subsidiaria y repercutir el coste en el promotor, y hasta puede cobrarlo por vía de apremio.

En suma, han de adoptarse las medidas necesarias para terminar las obras de urbanización de forma que puedan ser recibidas de forma completa por ese ayuntamiento, que en ese momento asume también la obligación de mantenerlas y conservarlas. Lo que no es aceptable es tramitar y otorgar licencias de construcción de viviendas e incluso licencias de primera ocupación mientras las obras no estén concluidas y no se compruebe su ajuste a la licencia de obras y al proyecto de urbanización. Las administraciones deben evitar que los constructores o promotores puedan vender viviendas a terceros de buena fe, quienes las adquieren ante notario creyendo que pueden ser inmediatamente ocupadas y que cuentan con todos los servicios de urbanización exigibles. Esta institución se encuentra continuamente ante casos de viviendas que disponen de licencia de primera ocupación y que sin embargo no tienen garantizada una prestación adecuada de los servicios básicos al no haberse concluido las obras de urbanización, como es el caso.

4. Finalmente, conviene destacar que el Urbanismo es sobre todo una función pública, cuya titularidad y responsabilidad corresponde a las administraciones públicas.

De hecho, el artículo 3 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, fija como principio esencial que los poderes públicos promoverán las condiciones para que los derechos y deberes de los ciudadanos sean reales y efectivos adoptando las medidas de ordenación territorial y urbanística que procedan para asegurar un resultado equilibrado, favoreciendo o conteniendo, según los casos, el proceso de transformación del suelo. Y el artículo 4 atribuye a las administraciones la dirección y el control del proceso urbanístico en sus fases de ocupación, urbanización, construcción o edificación y utilización del suelo por cualesquiera sujetos, públicos y privados.

Por ello, se reitera que es esa Administración local la que debe garantizar -como titular de la potestad de la función pública urbanizadora- que las obras de urbanización se ejecuten completamente y se recepcionen dentro de los plazos legalmente establecidos, articulando, en su caso, las medidas que resulten procedentes. La ley, por tanto, atribuye a ese ayuntamiento competencia en esta materia y la competencia es irrenunciable, lo que implica que no es potestativo su ejercicio sino al contrario, es obligatorio.

En suma, desde la perspectiva de esta institución, especialmente interesada en la salvaguarda de los derechos constitucionales de la ciudadanía, se pretende hacer especial énfasis en la necesidad de que tal actividad de control redunde en la protección de los destinatarios finales del proceso de transformación del suelo. Por tanto, a nuestro juicio, resulta preciso que esa Administración ejerza las citadas competencias con carácter inmediato, adoptando las medidas precisas para garantizar la completa y adecuada urbanización del ámbito, de forma que los propietarios de viviendas en este Urbanización Cumbres de Calicanto puedan beneficiarse de los servicios públicos en condiciones de igualdad con el resto de los vecinos del municipio.

Por último ha de tenerse en cuenta que los planes urbanísticos, que aprueba la Administración municipal, deben ser realistas, ejecutables y estar financiados adecuadamente. Los años transcurridos desde que la reclamante y otros propietarios afectados vienen demandando una solución a su problema, exigen que esa Administración municipal impulse con la mayor diligencia posible cuantas actuaciones sean procedentes para alcanzar dicho fin, que no es otro que completar las obras de urbanización de este ámbito.

Decisión

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, reguladora del Defensor del Pueblo, esta institución ha resuelto formular a ese ayuntamiento las siguientes Resoluciones:

SUGERENCIA

Que ese ayuntamiento adopte las medidas de intervención y disciplina urbanística precisas para garantizar la completa terminación por parte del promotor de las obras de urbanización correspondientes al ámbito de actuación que nos ocupa, de forma que quede dotado con las infraestructuras necesarias para permitir el acceso de los propietarios de estas viviendas a servicios tan esenciales como el abastecimiento de agua y el saneamiento.

Deberá determinarse un plazo máximo para su realización, y en caso de no ejecutarse en dicho plazo, ese ayuntamiento deberá adoptar las medidas oportunas para la contratación de su ejecución con cargo a las garantías depositadas en esa Administración, y en caso de no existir, proceder por ejecución subsidiaria.

RECORDATORIOS DE DEBERES LEGALES

1. Que en la medida en que el ayuntamiento es el órgano urbanístico encargado de tutelar la actuación del promotor de la urbanización, tiene el deber legal de inspeccionar, vigilar y supervisar la correcta ejecución de las obras de urbanización y si no se hubieran ejecutado debe imponer al promotor su conclusión y, caso de no cumplir, ejecutarlas a su costa.

2. El promotor de la urbanización es el obligado a ejecutar las obras de urbanización y a conservarlas hasta la recepción (artículos 168 y 169 del previstas en el TRLOTUP). La Administración tiene el deber de requerir el cumplimiento de las obligaciones asumidas por aquel y en caso de incumplimiento dará lugar, además de a la ejecución de las garantías prestadas, a la adopción de las medidas previstas en el TRLOTUP y en todo caso a la ejecución subsidiaria de la ejecución de la urbanización por parte del ayuntamiento a costa del urbanizador.

3. Que el ayuntamiento no puede otorgar licencias de edificación hasta que las parcelas no adquieran la condición de solar o cuando se garantice suficientemente su urbanización simultánea a la edificación mediante el afianzamiento del importe íntegro del coste de las obras de urbanización necesarias y el compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización, debiendo incluir tal condición en las transmisiones de propiedad o uso del inmueble (artículo 187.1 TRLOTUP).

Se agradece de antemano su colaboración y se solicita, de conformidad con el artículo 30 de la Ley Orgánica 3/1981, que, a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no las Resoluciones formuladas, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa.

Le saluda muy atentamente,

Ángel Gabilondo Pujol

Defensor del Pueblo