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Procedimiento y requisitos para el cambio o permuta de vivienda. Reducir la discrecionalidad de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo en los procedimientos

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Texto

Ha comparecido ante esta institución doña (…), con domicilio en calle (…), de esta capital, presentando un escrito que ha quedado registrado con el número arriba indicado.
En su escrito expone que es arrendataria de una vivienda de protección oficial de la esa Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo y que solicitó una reducción de la renta, debido a su situación económica. También solicitó un cambio de vivienda. Esa empresa municipal le comunicó el 25 de noviembre de 2013 que no cabía la posibilidad de reducir la renta, ni tampoco el cambio de vivienda. Tiene una deuda pendiente con esa Administración, cuyo importe no describe.
Solicita que le reduzcan la renta, o una vivienda cuya renta pueda pagar. Aporta documentación.
Esta institución tiene conocimiento de que las relaciones entre la EMVS y los arrendatarios de las viviendas son relaciones jurídicas privadas, y se rigen por la Ley de arrendamientos urbanos. Esta ley deja a la libertad de las partes establecer los pactos que consideren oportunos (artículo 4.2 de la ley). También en cuanto a la renta (artículo 17.2 de la ley). Esto implica, en este caso, que es una decisión discrecional de la EMVS el acceder a una reducción de la renta. Decisión que se adopta en el seno de una relación jurídica privada y, por lo tanto, de la cual no puede conocer esta institución, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril.
Ahora bien, esta institución ha hecho hincapié, con ocasión de otras quejas similares, en el hecho de que el carácter jurídico privado de la relación arrendaticia no puede hacer olvidar el carácter de entidad instrumental de la EMVS respecto del Ayuntamiento de Madrid en el ejercicio de las potestades de la Corporación local. Y ello a pesar de la personalidad jurídica propia que posee la EMVS. La Ley 7/1985, de 7 de abril, reguladora de las bases del régimen local, contempla en su artículo 25 como competencia propia de los entes locales la promoción y gestión de la vivienda de protección pública con criterios de sostenibilidad financiera. Y el término «promoción» debe entenderse en el sentido más amplio posible, asumiendo una posición activa que permita a los ciudadanos ejercer su derecho a una vivienda digna y adecuada; lo que implica no sólo la adjudicación de viviendas, sino también el facilitar todo lo posible el disfrute de este derecho, incluso ante situaciones de necesidad de los ciudadanos.
Esto no significa que la EMVS tenga una obligación expresa de reducir la renta de todas aquellas personas que lo solicitan; pero sí tiene la obligación de poner los medios necesarios a su alcance para minimizar los efectos de una situación coyuntural de necesidad de los adjudicatarios de las viviendas.
Cuestión distinta es la relativa a la solicitud de cambio de la vivienda. En primer lugar, porque la solicitud se formula de manera ajena a la relación arrendaticia, y, por lo tanto, entra directamente en el ámbito de las potestades municipales. Es decir, en el ejercicio del poder público. Hay que tener en cuenta que se trata de una potestad discrecional, que se ejerce además en derecho privado. A este respecto, hay que recordar que el artículo 54 de la Ley 30/1992 establece la obligación de motivar los actos administrativos que se dicten en el ejercicio de potestades discrecionales. Es cierto que los actos de la EMVS se rigen por el derecho privado, pero esto no quiere decir que no deban motivarse cuando están en juego derechos o intereses de los ciudadanos.
Por otra parte, teniendo en cuenta que no existe una regulación sobre las permutas de viviendas gestionadas por la EMVS, sería conveniente que por esa empresa se promoviera la aprobación de normativa municipal reguladora de las permutas de viviendas de protección pública, de manera análoga a la normativa de la Comunidad de Madrid sobre este tema. Una recomendación similar se realizó por esta institución al Instituto de Realojamiento e Integración Social (IRIS) de la Comunidad de Madrid en el año 2011 (queja 11009422).
Por lo tanto, en virtud de lo dispuesto en el artículo 30 de la Ley 3/1981, de 6 de abril, el Defensor del Pueblo formula ante esa Empresa Municipal las siguientes
RECOMENDACIONES
198.1. Instar la promulgación de una disposición general reglamentaria por el Ayuntamiento de Madrid, que regule el procedimiento y los requisitos necesarios para autorizar el cambio o permuta en la titularidad de los contratos de viviendas que formen parte de su parque inmobiliario.
198.2. Reducir al mínimo posible, conforme a los principios de seguridad jurídica y confianza legítima el ámbito de discrecionalidad de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo, mediante esa disposición reglamentaria y con la regulación de las causas de autorización de cambios o permutas, la documentación necesaria para la tramitación de la solicitud, las circunstancias del baremo que se incluya para priorizar las nuevas adjudicaciones, la eficacia del cambio o permuta, los plazos de aceptación o renuncia, las causas de nulidad y resolución, y otros supuestos que se considere necesario incluir.
Se agradece de antemano su colaboración y se solicita, de conformidad con el artículo 30 de la ley orgánica, que, a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no las recomendaciones, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa.
Igualmente se solicita a esa EMVS que informe sobre las medidas a adoptar para la reducción por la interesada de la deuda.