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Prohibición de alquiler de apartamentos turísticos por particulares en las Illes Balears.

Tipo de actuación: Recomendación

Fecha: 07/04/2015

Administración: Comunidad Autónoma de las Illes Balears. Consejería de Turismo y Deportes

Respuesta de la Administración: Rechazada

Queja número: 14018557


Texto

Se ha recibido su escrito, salida de 23 de enero de 2015, en el que contesta a la queja de referencia. Como ya se indicó en el inicio de actuaciones, el interesado es propietario de un apartamento en las Illes Balears y se dirigió a esta Institución exponiendo que, debido a unos recientes cambios normativos, no puede ofertar su apartamento en régimen de alquiler turístico como lo venía haciendo hasta ahora. Su vivienda está situada en un inmueble en el que hay un propietario con 180 apartamentos que externaliza a una empresa la explotación de esas unidades como apartamentos turísticos.

La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas excluyó de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

Como consecuencia de esta modificación, un propietario solo puede arrendar por temporadas su inmueble cuando no lo oferte a través de canales de comercialización turística como es el caso de “booking” o “airbnb”, lo que, en la práctica, impide (o dificulta mucho) esta actividad.

Desde la Ley 4/2013, la oferta de alquiler turístico a través de estos canales ya no está regulada por la LAU, sino por la Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears, conforme a cuyos artículos 33, 41 y 52, la oferta de alquiler de apartamentos turísticos aislados en Baleares es ilegal.

El artículo 41 establece que “1. Son apartamentos turísticos los establecimientos destinados a prestar un servicio de alojamiento turístico, que se publiciten como tales, compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento que cuentan con mobiliario, instalaciones, servicios y equipo adecuados para la conservación, la elaboración y el consumo de alimentos y bebidas, y en condiciones que permitan su inmediata ocupación, cumpliendo las exigencias establecidas reglamentariamente.

2. Las unidades de alojamiento que integran estos establecimientos podrán ser, según su tipología constructiva y configuración, bloques de apartamentos, villas, chalés, bungalós o cualquier otra construcción análoga que conformen un todo homogéneo e independiente.

(…)

4. Los apartamentos turísticos están sometidos al principio de unidad de explotación y uso exclusivo en los términos establecidos en la presente ley y reglamentariamente”.

El artículo 33 establece que las empresas turísticas de alojamiento ejercerán su actividad bajo el principio de unidad de explotación, que implica el sometimiento de la actividad turística de alojamiento a una única titularidad de explotación ejercida en cada establecimiento. Este precepto prohíbe la existencia de unidades de alojamiento de uso turístico en edificaciones cuya explotación no corresponda a una única empresa. Los únicos casos en que es posible ofertar servicios turísticos de unidades aisladas afecta a los casos de las villas o chalés, previstos en el artículo 52 de la citada Ley 8/2012.

Del juego de los preceptos mencionados está prohibida la oferta como alquiler turístico de un apartamento aislado. La única posibilidad para el propietario es ceder la explotación a la empresa que ya comercializa el resto de los apartamentos del mismo edificio.

Si el interesado ofreciera su propiedad como alquiler turístico a través de alguna de las páginas web existentes, estaría incurriendo en una infracción grave tipificada en el artículo 105 de la Ley de Turismo Balear a la que, conforme a lo dispuesto en el artículo 190.2 corresponde una sanción de entre 4.001 y 40.000 euros.

Esa Consejería argumenta que la determinación hecha en la Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears del principio de unidad de explotación, así como la determinación de las tipologías de alojamientos turísticos permitidos, forman parte del ejercicio legítimo de sus competencias en materia de turismo en el marco de lo previsto en el artículo 148.1.18 de la Constitución. A ello añade que tales potestades de intervención se sustentan en razones derivadas de la ordenación urbanística, y en razones de interés general como la protección de los derechos de los consumidores, orden público y convivencia social. Se indica que una “mezcla” indiscriminada y a gran escala de usos turísticos con residenciales puede producir perturbaciones de la convivencia y paz social entre turistas y vecinos, debido a la diferencia entre los hábitos y necesidades de unos y otros, lo cual encaja también con la defensa del orden público.

Otras razones aducidas son el mantenimiento del modelo turístico económico actual, que es la base de la economía de las islas, lo que determina la necesidad de ejercer potestades orientadas a controlar el número de plazas turísticas, evitando una sobreoferta capaz de poner en peligro el bienestar de sus ciudadanos, que es en sí misma una razón imperiosa de interés general

Consideraciones 

En el presente caso, se trata del propietario de un piso en un bloque en el cual parte de sus unidades están destinadas a un alojamiento turístico consistente en apartamentos turísticos, y otra parte a residencias privadas. Esta “mezcla” de usos, como la propia Administración reconoce, solo es posible porque deriva de una legalidad anterior a la entrada en vigor de la normativa citada en la introducción.

Lo que se plantea en esta queja es si es lícito que la Administración solo permita al ciudadano alquilar su apartamento si lo cede a la misma empresa que ya explota el resto de los apartamentos del edificio donde se ubica.

La intervención administrativa en el caso descrito afecta al derecho de la libertad de empresa reconocido en el artículo 38 de la Constitución (al establecer condicionantes para el libre ejercicio de su actividad) y al derecho de propiedad reconocido en el artículo 33, en la medida en que se impide al propietario de un apartamento turístico el ejercicio de determinadas facultades dominicales de disposición. Estos derechos han de interpretarse en relación con el principio de dignidad de la persona reconocido en el artículo 10 de la Constitución, que implica reconocer a cada individuo la autonomía de tomar libremente las decisiones de cómo ganarse la vida.

Dado que los derechos implicados tienen rango constitucional, toda potestad de intervención que recorte su alcance ha de justificarse en razones objetivas de interés general dignas de tutela preferente. Además, habrán de respetar el principio de proporcionalidad, de manera que toda restricción sea la mínima imprescindible para alcanzar el fin de interés general perseguido.

La necesaria cesión de alquiler del apartamento a la empresa que comercializa el resto de los apartamentos del edificio no va a redundar en una mejor planificación urbanística, pues el uso (turístico) será el mismo, ni va a contribuir a eliminar las molestias a los vecinos, dado que ya conviven con turistas ni va a evitar la “sobreoferta” en las Islas. El único efecto que va a producir es el recorte de los derechos de propiedad y libertad de empresa al ciudadano en beneficio de una empresa y sin contribución positiva alguna para el interés general.

Como conclusión, a juicio del Defensor del Pueblo, no se aprecian razones de interés general por las cuales un ciudadano deba necesariamente ceder el alquiler turístico de su apartamento a una empresa, en lugar de hacerlo por sí mismo.

Decisión

Por lo expuesto, y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, reguladora del Defensor del Pueblo, procede formular la siguiente

RECOMENDACIÓN

En los supuestos de inmuebles en que, como en el caso descrito, convivan en un mismo bloque el uso residencial y turístico, permitir a los particulares ofertar directamente sus viviendas como alquiler turístico, sin exigir el requisito de unidad de explotación.

En espera de la remisión de la preceptiva información, en la que se ponga de manifiesto la aceptación de esta RECOMENDACIÓN, o en su caso, de las razones que se estimen para no aceptarla, de conformidad con el artículo 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, del Defensor del Pueblo, le saluda muy atentamente,

 

Soledad Becerril

Defensora del Pueblo


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