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Prohibiciones sobre novación de contratos de viviendas de protección pública. Trámite de audiencia a los interesados en la novación de los contratos de compraventas y/o arrendamientos

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Texto

Se ha recibido su escrito referido a la queja arriba indicada. Analizado su contenido se le comunica que el Decreto 75/2007 permite efectivamente la novación del contrato de compraventa en arrendamiento o viceversa. Esta posibilidad se contempla en sus artículos 164 y 171. El artículo 164 se enmarca dentro del capítulo IV del título III del Reglamento, que regula la contratación y el otorgamiento de escrituras de las viviendas de promoción pública. El artículo 171, en cambio, se enmarca en el capítulo V, regula la administración y gestión del patrimonio de viviendas de promoción pública de la Generalitat. Los dos preceptos contemplan la novación del contrato; en el 164, expresamente el de compraventa, mientras que la regulación del 171 es general y se aplica tanto a la compraventa como al arrendamiento. Hay una diferencia entre ambos pues, aunque no se menciona expresamente, el artículo 171 está diseñado como un procedimiento a instancia del interesado. De ahí el establecimiento de ciertos requisitos como estar al corriente de pago de la renta o de las cuotas de amortización (apartado 3), que de otro modo no tendría sentido; o el uso de los tiempos verbales (se utiliza el condicional ‘podrá’ en los apartados 1, 2 y 4). Todo ello configura esta posibilidad como discrecional de la Administración.
Esta institución considera que el requisito temporal de cinco años del apartado 2 del artículo 171 es excesivo, al menos en novaciones forzosas del contrato producidas por impago. Ha de tenerse en cuenta que las situaciones de necesidad de los ciudadanos pueden tener carácter coyuntural. Y las consecuencias de la novación pueden ser muy perjudiciales para los ciudadanos que hubieran comprado la vivienda, quienes han de dejar transcurrir cinco años (es decir, 60 mensualidades) antes de poder seguir pagando las cuotas, con el gasto que ello acarrea. Y sin que, en ningún caso, las cantidades abonadas sirvan a estos efectos, aunque haya una nueva novación. Un plazo de un año otorgaría una mayor flexibilidad a este mecanismo, favoreciendo a los ciudadanos en situaciones de necesidad.
Por otra parte, y centrando la cuestión en la respuesta de esa Administración, el artículo 164 establece que esta se podrá producir (luego, también es una opción) a criterio de la Administración. Lo que no implica necesariamente que sea meramente unilateral. A juicio de esta institución, sería necesaria la tramitación de un procedimiento administrativo, con las garantías de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, ya que se trata de un acto administrativo que afecta a los intereses legítimos de los ciudadanos, y al tratarse de una decisión discrecional la resolución de la Administración debe motivarse debidamente (artículo 54 de la Ley citada).
Por todo lo anterior, en virtud de lo dispuesto en el artículo 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, se formulan ante esa Consejería las siguientes
RECOMENDACIONES
120.1. Modificar el apartado 2 del artículo 171 del Decreto 75/2007, de 18 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de protección pública a la vivienda de la Comunitat Valenciana, quedando su redacción del siguiente o parecido tenor:
«2. Una vez cambiado el régimen contractual, no podrá volver a modificarse hasta transcurrido un mínimo de cinco años desde la fecha de suscripción del último contrato; las cantidades abonadas en concepto de renta o amortización, según el caso, tendrán la consideración de alquiler por la utilización de la vivienda durante dicho periodo, sin derecho a devolución alguna. Se exceptúan de lo anterior los casos de novación forzosa del contrato por impago del adjudicatario o del comprador de la vivienda, en cuyo caso el plazo mínimo de modificación será de un año. De producirse una nueva modificación, las cantidades abonadas se considerarán como cuotas de amortización si el nuevo contrato es de compraventa».
120.2. Regular un procedimiento administrativo de novación de los contratos de compraventa y/o arrendamiento, que contemple un trámite de audiencia al interesado.
Se agradece de antemano su colaboración y se solicita, de conformidad con el artículo 30 de la ley orgánica, que, a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no las recomendaciones formuladas, indicando, en este último supuesto, las razones en que funde su negativa.