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Se ha recibido escrito de ese ayuntamiento, referido a la queja arriba indicada.

Consideraciones

1. La intervención de la Administración por razones urbanísticas se produce en un doble momento:

– Antes de la edificación, mediante el otorgamiento de la previa licencia o del título habilitante, a través de los cuales se controla la legalidad de la construcción pretendida.

– Con posterioridad a la edificación, con la finalidad de garantizar la seguridad y salubridad del inmueble mientras este subsista y no sea derribado.

Tanto en un caso como en otro los propietarios tienen el deber de conservación (del suelo si aún no se ha edificado y de los inmuebles si ya se ha construido), formando parte este del derecho de propiedad. Y es que alrededor de la propiedad no sólo se construye un haz de derechos sino también de deberes. Deberes que son civiles (artículo 389 del Código Civil), pero esencialmente urbanísticos.

En efecto, el derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende, entre otros, el deber de conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos (artículo 15 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre). A nivel autonómico los artículos 8.1 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León y 19.1 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León aprobado por Decreto 22/2004, de 29 de enero, disponen que los propietarios de bienes inmuebles deben mantenerlos en condiciones adecuadas de seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad según su destino, realizando los trabajos precisos para conservar o reponer dichas condiciones.

Con carácter general, el deber de conservación tiene su fundamento en el interés público, en la seguridad de las personas y cosas y en la salubridad e higiene del inmueble. Cuando por las circunstancias que sean se perturba o existe peligro de perturbación de ese interés público, afectando a esa seguridad y salubridad, como ocurre en este caso, los ayuntamientos están obligados a intervenir como así se afirma en el artículo 1 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, aprobado por Decreto de 17 de junio de 1955.

2. El deber genérico de conservar se convierte en obligación específica de hacer las obras y adoptar las medidas adecuadas a tales fines. Y es que cuando los propietarios no atienden ese deber, se confiere a la Administración la posibilidad de ordenar e imponer a esos propietarios la ejecución de concretas obras de conservación, siempre que estas no excedan de los límites normales de ese deber de conservación.

En efecto, ese ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, debe dictar órdenes de ejecución que obligarán a los propietarios de bienes inmuebles a realizar las obras necesarias para conservar o reponer en los bienes inmuebles las condiciones derivadas de los deberes de uso y conservación. El incumplimiento injustificado de una orden de ejecución faculta al ayuntamiento para adoptar cualquiera de estas medidas:

a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado;

b) Imposición de multas coercitivas, hasta un máximo de diez sucesivas, con periodicidad mínima mensual (artículo 106 de la Ley 5/1999 y 319 de su Reglamento). Si existe riesgo inmediato para la seguridad de personas o bienes, o de deterioro del medio ambiente o del patrimonio natural y cultural, el ayuntamiento debe optar por la ejecución subsidiaria (artículo 322 del Reglamento).

3. En este caso, hace meses se dictó orden de ejecución instando a la propiedad del inmueble a que realizaran las actuaciones necesarias para asegurar el inmueble sito en (…). Pese al tiempo transcurrido no se ha dado cumplimiento a la orden de ejecución dictada por ese ayuntamiento. Pero es que además, es evidente que la vivienda no guarda las condiciones mínimas no solamente de ornato público sino también de seguridad. De hecho hace más de un año, en su informe de julio de 2021 los servicios técnicos municipales reconocían explícitamente que “el edificio presenta un deterioro tal que hace que algunas tejas hayan caído a la vía pública. En el canalón de la fachada sur existen tejas desplazadas que pueden caer en cualquier momento a la vía pública. De la misma forma los cabios laterales de la cubierta en su lindero oeste están a punto de ceder y el alero que vuela sobre (…) tiene claro peligro de desprendimiento”.

A pesar del evidente incumplimiento de la orden de ejecución no consta la adopción de medidas de ejecución forzosa.

4. Las resoluciones administrativas tienen carácter ejecutivo y constituyen título jurídico bastante para proceder a su ejecución forzosa a través de los medios del artículo 100 y siguientes de la Ley 39/2015 [artículos 4.1.e) y 51 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, 38 y 39 de Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y 208 del Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales, aprobado por Real Decreto 2568/1986, de 28 de noviembre].

Dado el tiempo transcurrido desde que se dictase la orden de ejecución sin que la propiedad haya mostrado el más mínimo interés por darle cumplimiento, a juicio de esta institución lo más eficaz es proceder a ejecutar subsidiariamente los trabajos ordenados (artículo 102 de la Ley 39/2015).

Y ello con el fin de garantizar la seguridad de la vivienda y evitar más desprendimientos de elementos a la vía pública que pudieran causar daños mayores para personas y cosas.

Si ese ayuntamiento dispone de medios propios podrá proceder a la ejecución subsidiaria y ejecutar estas obras, bien directamente o bien a través de una empresa, de un tercero ajeno a esa Administración municipal, que lleve a cabo dicha ejecución mediante el correspondiente contrato.

Si por el contrario no dispone de medios adecuados, puede solicitar la ayuda y colaboración de otra Administración pública, que podrá prestarle medios personales y materiales (personal técnico, maquinaria, etc.). Lo que no debe hacer es no ejecutar la orden de ejecución. Dicho de otro modo, no puede no ejercitar la potestad de ejecución de un acto que ella misma ha dictado. Las potestades administrativas son inalienables e irrenunciables.

5. Esa entidad local está, por tanto, obligada a ejecutar los trabajos de reparación bien directamente, si es necesario instando la ayuda y colaboración de otra Administración, bien indirectamente encomendando su ejecución a un tercero. En ambos casos, el coste deberá ser asumido por el obligado.

A esos efectos, y como ese ayuntamiento conoce, la ejecución subsidiaria de la orden de ejecución de dichos trabajos solo precisa del previo cumplimiento de unos requisitos básicos:

– La identificación y concreción de las obras a ejecutar, lo que demanda la existencia de un presupuesto, estudio o proyecto previo que las contenga, describa y cuantifique.

– El previo apercibimiento, con plazo para la ejecución, que ha de ser suficiente y adecuado a su entidad, en este caso de la demolición.

– La fijación de la cuantía de los gastos que la ejecución subsidiaria comporta, y notificarse a los propietarios, dándoles audiencia.

Además, el artículo 102 de la Ley 39/2015 prevé que el importe de los gastos, daños y perjuicios derivados de la ejecución subsidiaria puedan exigirse al responsable por la vía de apremio sobre su patrimonio y liquidarse provisionalmente antes de la ejecución, a reserva de la liquidación definitiva. En el mismo decreto en que se decida la ejecución subsidiaria puede requerirse el ingreso del importe del coste estimado, antes de su realización, y exigirse el ingreso por vía de apremio, caso de no satisfacerse en período voluntario. Ello obviamente sin perjuicio del coste que resulte una vez terminadas las obras o actuaciones necesarias, también exigible incluso por el procedimiento de apremio.

Esta vía de la liquidación provisional prevista en el citado artículo 102 de la Ley 39/2015 permite superar las carencias presupuestarias y de medios que pudieran existir para ejecutar subsidiariamente una orden de ejecución que dictó hace meses.

Decisión

En virtud de lo dispuesto en los artículos 28 y 30 de la Ley Orgánica 3/1981, de 6 de abril, del Defensor del Pueblo, se formula a ese ayuntamiento la siguiente:

SUGERENCIA

Que, conforme dispone el artículo 102 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, se ejecute subsidiariamente la orden de ejecución de los trabajos de reparación necesarios para garantizar la seguridad del inmueble sito en (…), a costa del obligado, a quien podrá exigir el importe de los gastos, daños y perjuicios derivados de la ejecución subsidiaria por la vía de apremio sobre su patrimonio. Si fuera necesario, dicho importe podrá liquidarse de forma provisional y realizarse antes de la ejecución, a reserva de la liquidación definitiva.

Se agradece de antemano su colaboración y se solicita, de conformidad con el artículo 30 de la Ley Orgánica 3/1981, que, a la mayor brevedad posible, comunique si acepta o no la Sugerencia formulada, indicando en este último supuesto las razones en que funde su negativa.

Le saluda muy atentamente,

Ángel Gabilondo Pujol

Defensor del Pueblo